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マンションの大規模修繕工事設計監理
建物調査診断、長期修繕計画策定他、
建物と管理の総合コンサルタントです。

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ふぅ・・・^^;
こんにちは アーバン・スペース建築事務所のKです。

現場をやっているといろんな現場があります。
現場環境やお客さん(管理組合)の性格とか、まさに「現場は生き物」というかんじ。

なんかのドラマの台詞でもありましたが、 

「事件は現場で起きている」 

というのがぴったり。

現在、大規模修繕工事中の現場は横浜市南区と東京都荒川区の2つ。

まず、そのうちのひとつは・・・・
以前も書きましたが、躯体は現場施工、手摺壁はPC板で工場施工のタイル張りのマンション。
高圧水洗浄をしたら・・・手摺壁の磁器タイルが真っ白に。
よく見ると凸凹の凸の部分が削れたような状態。
おなじように洗浄を行っていたバルコニーの内壁については、何の変化もなし。

タイル

早速、元施工のゼネコン、PC板メーカー、洗浄剤メーカー等を呼び、原因調査を依頼。

結論は原因不明は不明だが、なにかで削られたものと思われるが、PC工場で発生したものと
思われるが、恐らく経年の汚れ等で目立たなかったものが、洗浄で汚れが落ちて目立つように
なったのでは・・・というのが各社の見解。

こんなん、初めてです。知り合いの同業コンサルに聞いても経験なしとのこと。

もうひとつは、昨年11月に最上階の斜壁付近から、磁器タイルが剥落って築14年目ですが。
応急処置後、急遽大規模修繕工事を実施。
足場が上がって補修個所の調査を行ったところ、斜壁(H:1m程度)部分については
東西南北全滅状態で、斜壁取合いの垂直壁部分のタイルがはらん(膨らんで)いる状態。
浮いていないところを探すのが大変なくらい。

おいおい、補修用のタイル1Lot(約7000枚程度)、全部使っちゃうよぉ状態。
斜壁以外にも目地(スリット)位置の違いによるタイルのひび割れなど広範囲にわたる浮きや
ひび割れが・・・・。

これって、瑕疵ちゃうのん^^; 

このままでは予算がいくらあってもたりませ~ん^^;

って、どちらもこれから元施工のゼネコンと交渉かぁ・・・・・ふぅ^^;

現在、秋の大規模修繕工事に向かって、施工業者選定中の以前、ここでも業者募集中と
書いた海老名某マンション(築24年)。

今後の工事(給排水工事等)計画、資金計画のため、給排水管の内視鏡調査やりました。
ここは10年ほど前に給水管の「電気防食」装置をつけているのですが・・・
調査の結果、大変なことがわかりました^^;

電気防食装置って各戸メーターの「下流(室内)側」につけます。
ところが・・・・・なんと上流側についているために、防食効果は「0(ゼロ)」

内視鏡調査の結果は管閉塞率:50%~60%を超える個所も。
築15年程度でそんなに閉塞するわけがないので、効果がなかったことは明らかで、
閉塞率的には何もしないで25年放置してあるものと変わらない状況。

あぁ、お金捨てちゃったよぉ^^; 1戸10万円にして1000万円かい^^;

しかも、排水管は3系統のうち、1系統が鋳鉄管であとの2系統は塩ビ管なんですが、
内視鏡入れてすぐ、カメラのレンズに脂がついて見えない^^;

居住者の方に聞くと、管理会社が年1回、排水管清掃やってますよ。
前回は去年の7月です。
調査をしたのが2月終わりですから、清掃から約半年経過した状態ですって。
配管内面はミルク状に乳化した油脂が管全体に真っ白こびりついている状態。
管理会社曰く、半年経ってるんで、当たり前のこととか。
2年に1回程度しか洗浄をしない建物は一体どんな状態になるのでしょうか?

しかも、管理会社が作成した長期修繕計画(去年、見直し済み)には、排水管関連の
項目がない
^^;
そんなところへ持ってきて、連結送水管の地中埋設部分から漏水
調査補修費で挙がってきた金額は500万とか・・・しかも、これも長計に計上なし

大規模修繕工事の予算、どないして捻出すんの?

もう、ため息しかでませんわぁ・・・・ふぅ 

と言いたいところですが、これも仕事ですw  

がんばりましょう^^

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