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マンションの大規模修繕工事設計監理
建物調査診断、長期修繕計画策定他、
建物と管理の総合コンサルタントです。

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【大規模修繕工事への取り組み  誰にお願いすればいいの?? 】
【大規模修繕のパートナー選び】 - 主な発注形態とメリット・デメリット -


1.<管理会社に発注>
  主としてマンションの管理を委託している「管理会社」に依頼するケース。
  ※管理委託している管理会社以外が行う場合もあります。

<メリット>
  ① 大手管理会社の場合、長期修繕計画や大規模修繕、日常の設備点検を担当する
     スタッフを備えている。
  ② 区分所有法や管理規約マンション管理規約についての知識も持ち合わせており、
     フロントマンと呼ばれる管理担当者との連携により、マンションの状況を理解している。
  ③ 日常の建物管理をしている管理会社が「元請」となって工事を行うことから、住民(区分
     所有者)にとって身近な存在であり、管理担当者の顔が見えることから、管理状況に
     満足できている状況であれば、安心安心できる。

 <デメリット>
  ① 管理会社の規模によって能力に差がある。
  ② 大手と呼ばれる管理会社は<メリット>に記載した通り、専門の技術スタッフにより
     対応できるが、中小の場合、日常の管理業務のみを受託しているような場合は、技術
     スタッフが不在の場合も多く、協力業者(下請け)に一括下請け(丸投げ※建設業法では
     禁止)になってしまう場合がある。
   ③ 大小にかかわらず、管理会社の場合は専門の工事会社を下請けとしていることから、
      専門の工事会社に直接発注にする場合と比較して会社の経費等が上乗せされるため、
      割高となる場合がある。 ※安心料という捉え方も・・・
      大小の違いは技術スタッフの有無であり、自社で責任をもって工事の管理ができるか
      どうかという点にある。
   ④ 管理業務を委託している会社以外に発注する場合は、単発的に工事会社に発注する
      場合と同じになる。

2. 工事会社に直接発注
 工事会社は大きく「建設会社(ゼネコン)系」「塗装・防水工事などの専門工事会社」
 「塗装材・防水材等のメーカー系」の3つに分けられる。
 ① 「建設会社(ゼネコン)系」
   新築工事の減少等により、修繕(改修)市場に参入したケースが多く、
   グループ会社(子会社)としてリフォーム部門を独立させた会社もある。

<デメリット>
   新築工事とマンションの工事の違いは「仮囲いで囲まれ、工事関係者だけで行う
   (新築工事)」か「住民や来訪者が生活している中で日常を極力守りながら行う
   (修繕工事)」かということにあり、いかに修繕工事の実績があるかがポイントとなる。
   自社が元施工の場合やワンオーナーの賃貸物件等の実績はあるが、管理組合(分譲
   マンション)物件の大規模修繕の実績が少ない会社も多い。
   建築工事についての総合的な知識は豊富であるが、大規模修繕工事の場合、タイル、
   塗装、防水といった仕上げ工事の補修(修繕)といった内容が主となることから、長期
   修繕計画を念頭においた仕様・材料や工法についての知識が乏しい場合がある。
   修繕費用(コスト)についても⑴管理会社と同様に下請けへの発注形態(1次下請け、
   2次下請け、3次下請けといった構造)や会社規模による経費負担などから割高に
   なりがちであること。
   工事の規模によっては、自社の社員ではなく1次下請け業者に現場代理人(現場監督)
   を選任させるケースもある。(※現場代理人常駐管理の場合。自社からは巡回管理)
 ② 「塗装・防水工事などの専門工事会社」
   以前は「塗装」「防水」など会社によって得意・不得意があり、工事内容によっては
   差がみられた時期もあったが、最近は建物自体も塗装部分の割合が減り、タイル張り
   仕上げが多く、あまり差はみられなくなった半面、鉄筋コンクリート構造の場合、コンク
   リート内の鉄筋の腐食やコンクリートの中性化(当初は強アルカリ性、経年により中性
   化が進み鉄筋が錆びやすくなる)の進行を抑制することを重視される傾向があり、
   「下地補修(ひび割れや浮き等の補修)」や屋根、ルーフバルコニー・ベランダ(バルコニ
   ー)の「防水」工事ついては重視されている。
   専門業者も「ゼネコン(総合建設業)化」しており、工種ごとに「外注(下請け)」するケー
   スが一般的になっており、「改修ゼネコン」と呼ばれている。

<デメリット>
   大手改修専門業者(資本金5,001万~1億)がら、中小改修業者(資本金1,000万
   ~5,000万程度)まで様々な規模の会社があり、単に見積金額だけではなく、会社
   内容等についても注意する必要があり、判断が難しい。
   また、「建設会社(ゼネコン)」系の会社も同様であるが、下請けに外注するのが一般的
   であり、元請会社の現場代理人の経験・能力についても吟味する必要があり、選定判断
   が難しい。


③ 「塗装材・防水材等のメーカー系」
   一般的に自社が製造、販売する「材料」を使うことを目的としているため、「塗料メーカ
   ー」は塗装系、「防水メーカー」は防水系が得意分野となり、それぞれの取引のある施
   工会社に外注する。
   使用する材料によってはそのメーカーによって技術指導や技能検定などの制度を設け
   「メーカー責任施工」「指定施工店制」を採用しているところもあり、そういった材料を使
   用する場合においては高い安心感が得られる。
<デメリット>
   メーカーが元請となる場合、現場代理人が自社で製造・販売してる塗料・防水材以外の
   知識が必要になることからその他の材料や施工全般についての管理能力が問われる。
   こちらも下請け会社に外注するのが一般的。

3.設計監理方式
   前述の3つのケースにあわせて、コンサルタント(建築士や施工管理技術者等の専門
   家)に建物調査診断、改修設計、施工会社の選定、工事監理、アフターサービス等を
   管理組合の助言者・代理人として全部委託または部分委託するケース。

 ① 建物調査診断~設計
    管理組合と打合せながら、調査診断結果やアンケートを基に修繕範囲や仕様を考え、
    予算と照合し、最終仕様を決める。
    不具合箇所の補修だけではなく、現在、不便を感じていることなどの改良工事の検討
    など管理組合(区分所有者)が満足する工事内容となる。(資産価値の維持・向上

 ② 業者選定
    設計時に用意した書類を元に見積書を作るので、複数社から同じ仕様・数量の見積が
    取れる。(比較検討が容易
    見積業者の絞り方(会社内容や実績、代理人要件等)、取寄せた見積の妥当性
    (適正な価格)、ヒアリング時のアドバイス(工事の理解度、工事期間中の対応等)      
    等を行う。(安い、悪い工事の回避)
    また、工事についての保証条件(期間、内容、アフターサービス等)の設定などの条件を
    設定するため、工事竣工後も安心感が得られる。
    業者決定の最終判断は管理組合となる。

 ③ 工事監理
    工事の準備から竣工まで、週1回程度の現場確認と日々の連絡を行い、工事が仕様通り
    に行われているか(品質管理)、また、工事の進捗状況(工程管理)を確認。是正が必要
    な場合は指示。管理組合の代理として、各種検査を行う。(管理組合が立ち会うことも)
    また管理組合と工事会社の間に入って意見の調整を行う。
    責任施工方式(上記1・2)の場合は仕様・数量の確認を管理組合ではしきれないため、
    完全な信頼関係を要する。
    第三者による工事監理により、手抜き工事を防止することができる。

<デメリット>
    信頼できる設計事務所等をどのように選択するか、新築工事の片手間で改修工事に
    参入してきた「一級建築事務所」など改修工事の経験が少ない設計事務所もあり、
    選択に難しさがある。
    また、設計監理料を要するため、特に小規模マンションでは費用の負担が生じること
    から、委託の方法・作業内容等を考慮する必要がある。(費用対効果)
    設計コンサルはあくまでも管理組合のパートナーなので、独断で進めることはないため、
    責任施工方式と比べ、理事・修繕委員の時間的負担が増える場合もある。

◆建物は新築から「老朽化への道」を歩み、建物のひび割れや漏水などの外観上の劣化だけ
 ではなく、設備などの機能上の劣化(陳腐化)が進んでいきます。
 大規模修繕工事は概ね10年から15年に一度の「大修理」となります。
 足場はその時にしか架設することはまずありません。また、築25年から35年は建築だけでは
 なく、設備の改修工事も発生します。
 工事範囲を決定するにあたり、今だけではなく次の大規模修繕を念頭においた検討が必要に
 なります。
 しっかり、検討して納得のいく工事ができるようにしたいものです。
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