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Author:アーバン・スペース建築事務所
マンションの大規模修繕工事設計監理
建物調査診断、長期修繕計画策定他、
建物と管理の総合コンサルタントです。

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大規模修繕に取り組む前に・・・
大規模修繕工事のコンサルタントという仕事柄、
いろんな管理組合さんとお付き合いさせていただきます。
「管理組合」って一言で言うけど、いろんな組合があります。
「人」と同じで十人十色、「10組合10色」とでもいうのでしょうか?

建物の築年数が違えば、住んでいる人の年齢層も違う。
また、立っているエリアによっても、住んでいる人の性格は
変わってきます。
建物のグレードによっても・・・。

コンサルタントの役割は管理組合の希望・要望を実現してもらうための
良きパートナーであり、アドバイザーであること。
あまりでしゃばりすぎてもダメだし、ずっと聞き役ではいる意味がありません。
初めての「大規模修繕」と過去に何回か「大規模修繕」を経験している組合。
初めての場合は、まだ、マンション管理に問題意識もなく、
管理会社にお任せ的な管理組合が多く、なんとなく管理会社のいいなりは
イヤだから、コンサルタントを依頼してみようかという組合が多く
よく言えばこちらの思った通りに進めることができる組合。
悪く言えば、やっぱり「任せっきり」
何度か経験している組合は、前回失敗したか、管理会社等に不信感を
抱いている組合。
よく言えば、自主性が強い組合。
これがよいほうへ働けばいいんですが、悪いほうへ向くと、意見を聞かない。
築20年以上の高経年の管理組合に多いタイプ。
中には修繕積立金の残高、つまり、予算さえも教えてもらえない組合も。
建物調査・診断結果をもとにした修繕計画案、改善提案等の住民説明会でも
余計なことは言わないでいいから・・・とか、総会説明もしなくていいから・・・
という管理組合理事会もあります。

何のためにコンサルを導入したんだろうって思うこともあります。

コンサルタントの選択は人同士であれば、男女であれば「お見合い」のようなもの。
もちろん、管理組合さんは、こちらからすれば言わば「お客様」であり、
選ばれる立場になります。
もちろん、経験や知識も重要になりますが、「相性」の良し悪しも重要なポイント。
大規模修繕について考えるとき
自分たちが考える大規模修繕とは?何がしたいのか?
ただ、漠然と長期修繕計画表に載っているから「やる」というのではなく、
自分たちのイメージ、ビジョンを持つこと。
そのためには、自分たちの「棲家」を知ることからスタートする必要があります。
「建物調査・診断」から「工事監理」「1年アフターサービス立会い」まで
一括して委託されるケースが一般的ですが、調査診断の結果、まだ、先送りしても
全然問題がないケースもあったり。
「診断結果」について、理事から見解を聞かれて、
「状態、いいですね。まだ先でも大丈夫ですよ!」というと
「あなたがそれをいっちゃダメだよ」なんて言われるケースも。
はじめから「修繕ありき」なんですね。

まず、「建物調査・診断」を行い、修繕の必要性や時期について検討し、
これで初めて「修繕設計」「業者選定」と進めるはずなんですけど、
切り離していないため、やめるにやめられないなんてことに・・・。

費用対効果を考え、必要な工事を必要な時期に行うことで
修繕サイクルを延ばす。
つまり、将来的な修繕コストを削減することにつながる可能性もあります。
長期修繕計画は、物(材料)の耐用年数を考え、修繕時期の目安として
修繕に必要な費用(積立金)に備えるためのものです。
絶対に計画通りすすめなくちゃダメというものではないということです。
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