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マンションの大規模修繕工事設計監理
建物調査診断、長期修繕計画策定他、
建物と管理の総合コンサルタントです。

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管理会社の選択
前回もちょっとだけ触れましたが、突然「解約通知」のマンション。

7月に突然、現行の管理会社から事前になんの説明もなく、

配達証明で「解約通知」が・・・。

常識的、いきなり説明もなく「配達証明」って、考えられませんよね。

管理組合の通帳、印鑑は管理会社が保管・・・・明らかに法律違反。

担当者を呼び、印鑑・通帳の返還を求め、解約についての説明を求めると・・・。

①社長が倒れ、人的に対応ができない

②この管理組合はトラブルが多く、赤字だ!

しかも、なんの説明もなく、管理会社が銀行と「EB契約」を結んでいることが

銀行の担当者から判明。

5月に社長が重要事項説明を行い、現行通りの内容で契約更新したばかり。

管理解約にあたり、今までの「成り行き上の理由」で弊社がお手伝いすることに・・・・。

帳簿関係等管理会社で保管している全ての物品、書類等の返還を求め、

8月6日の理事会に出席を要請。

提出を求めた書類等については、期間等の関係、倒れた社長が行なっていたことなので

把握できていない等の理由で、8月末日まで時間がほしいということで了承。

でも、担当者が倒れたため、書類関係がどうなっているかなど何もわからない会社って

ありですか?

で、8月25日に進捗状況と理事会開催のため、都合のよい日をいくつがあげてほしいと

問い合わせをしたところ、なんと・・・・

8月28日(土)の18:00過ぎにFAXで31日に理事会を開いてほしいと・・・。


月曜の朝、出社しFAXを見て、理事さん達に連絡し、って常識的にNO!でしょ。

ってなことで、管理会社をリプレイスするため、いくつかの管理会社に声をかけましたが

結局、3社から見積をとることに・・・。

A社はディベ系の大手有名管理会社(高住協加入)、B社は100組合程度の規模ですが、

まぁ「中堅」の管理会社(高住協加入)、C社は地元横浜のいわゆる「中小」管理会社。

金額についてはともかくとして、特徴はそれぞれ。

まず、大手A社は、さすがに法令遵守というかコンプライアンス重視。

情報については敏感に対応しようとしている。

B社も中堅管理会社ということもあり、法令・コンプライアンスについては敏感で

意識的には高い。

C社はもともとビル管理から始めた会社らしく、技術者は多く、表面的にはきめ細かい

対応をしようとしてはいたが、やはり、法令やコンプライアンス、社員学習という面で

A社・B社にかなわない。

純粋にマンション管理という眼で見た場合は、やはり他2社なのか。

この物件は集合住宅とはいえ、通常の建物とはかなり違っている。

1戸、1戸が独立しており、3階建ての戸建住宅が4戸あるような感じ。

したがって、給排水管にしても本管から分岐したところからそれぞれに独立している。

テラス、屋根、その他についても戸建住宅のように独立していることから、事故の際も

建物全体に影響を及ぼすことはなく、基本的にはほとんどが専用使用若しくは専有部分

となっている。

当然、通常イメージするようないわゆる「マンション」とは完全に違っており、所有者の

意識も当然のことながら、戸建感覚が強い。

こんな中で超大手のA社が対応できるのか?という不安がつきまとう。

ヒアリングの内容も事前に建物・設備を確認しているにも係わらず、一般的なマンション

というイメージでプレゼンをするところが多い。

前後するが、マンションの戸数は4戸+管理室、1戸あたりの延床面積は230㎡超。

住民は3戸が個人所有、1戸は法人所有で賃貸。

で、理事会は常に4所有者が出席。言い換えれば、常に「総会」が開催されている状態。

修繕積立金も数年前まで集めていなかったらしく、今回の大規模修繕の一時負担金は

400万円/戸を超える。つまり、超高級億ションで、当然住んでいる人もそれなり。

にもかかわらず、未収金督促の話を一生懸命説明する管理会社も・・・。

どこに決まるかは、組合さんが最終的に判断することだと思いますが、

金額的に一番低いのは、大手A社 つぎにわずかな差ではあるが中堅B社、

必要な消防点検やその他の設備点検、排水管清掃(弊社で排水管調査を行い、データを

みて、状況を把握しているにも係わらず)見た目の金額の安さにこだわり、定額外業務

してきたC社、結局、一番高額になった。


大規模修繕工事の業者選定でも同じだと思いますが、見積に参加を表明された時点で

落とす会社を探す作業になります。

つまり、こちらの指示に従えないところはそれだけで、マイナス点。

郵送・宅配でのみ受け付ける、持参は不可と指示しているにも係わらず、持参してくる

会社も。

資料の作成も、改修工事のそれに比べるとかなりレベルが低い。

顧客が何を望んでいるのか本当に理解できているのだろうか?

と思えることも。

基本的に共用部分の管理にもかかわらず、専有部分のオプション的なサービスの

説明に重点をおく会社。

いろいろです。







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