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マンションの大規模修繕工事設計監理
建物調査診断、長期修繕計画策定他、
建物と管理の総合コンサルタントです。

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お久しぶりです。
みなさま、こんにちは

9月20日、前回が事務所引越し後の4月ですから、およそ半年振り。

まあ、なんとも変な気象で、残暑厳しいなんていうどころではない

日が続きますが、体調など崩さぬよう気をつけましょうね。

と、いうことで、今日はある管理会社のお話です。

この管理会社、横浜市鶴見区にある一応ディべ系のW管理会社なんですが、

実はここの社長とはかれこれ7年ぐらいのお付合いなんですが、

管理受託している30組合のうちの27件ぐらいを一人で動かれていた

ということ。

4月頃から体調の不調を訴えていましたが、

横浜市中区のハイグレードマンションの

排水管清掃の事故(※)によるクレームがきっかけとなったかのように、

6月末から業務不能に。

※枡側からの清掃を以前からわかっていた「枡の蓋の開閉不能」のため、

 していなかったことによる詰まりから、洗浄水があふれた。

その後、人員の不足などを理由にいきなり、「配達証明文書」による解約通知を

理事長に送付(社長の代行という専務名で)。

管理会社が「印鑑・通帳」を保管していたため、理事長が返還を要求。

※これも違反ですが・・・・。

その際に持参した「副部長」は、赤字だから解約したいと言って来たとのこと。

数ヶ月前に管理委託契約の更新をしたばかりにもかかわらずです。

銀行口座が管理会社所在地の支店であったため、支店を管理組合の最寄に変更しようと

したところ、数年前にお亡くなりになった前理事長のご主人名義のままになっていること、

そして、管理組合になんの説明・了承もなく、銀行とEB契約を締結していることが判明。

保管書類等の返却と事情説明をもとめたところ、社長がひとりでしたことで、自分たちには

なにもわからないとまるで他人事。

挙句の果てに社長も専務も「雇われの身」なので決済できないという始末。

ちなみに社長の肩書きは「代表取締役」



本日、同じ管理会社の物件で社長の紹介により実施した「給排水管内視鏡調査」の結果報告を

臨時総会の場でおこなった。

実施したのは実に約1年前。

当然、管理組合からは「何故、早く報告しないんだ?」との質問が・・・・。

結局、これも管理会社(これは社長が)放置していたことが判明。



とりあえず、給水管の劣化状況、改修方法について説明と提案。

ちなみに既に数年前に給水方式を直結に変更(管理会社主導で実施したよう)。

今回の説明に至った経緯の一つとして「水圧が強い」というクレームがあったと

いうこと。

これについては、当然、昨年実施した調査で、減圧弁が付いていないことを把握し、

管理会社に説明済の状況なので、クレームの原因は容易につかむことができた。



また、この物件は築20年が経過しており、18戸中5戸に対して内視鏡調査を実施。

その結果は次の通り。

①管の閉塞率20%~40%

②ピット内の配管(給水)には保温がされておらず、吊り金物、配管本体に外部腐食

 が観られる状態。

③ピット天井には水滴が付着している状態。

④排水管の通気管の一部が破損。

⑤建物から枡に来るまでの配管内に大量の堆積物(いわゆる清掃不良)がみられる状況。

 すでに一部の居住者より、トイレの流れが悪い、悪臭がするなどのクレームも。


説明後、管理組合より管理会社に、これらについてコメントを求めたところ、

悪いところばかりを取り上げているが、給水管なんて赤水がでてから対応すればよいのだ!

自分が住んでいる都営住宅なんて30年経っているが、なにもしていない。

20年で給水管なんていじる必要がないので、知り合いに聞いてみてくださいと言う始末。


こんな担当者のいる管理会社に安心して管理を任せられますか?

そもそもその管理会社の紹介で調査を実施、説明しているにもかかわらず、

結果を否定するようなコメント。

調査などせずに「赤水が出るまで心配ないです」と事前に話すべき?では・・・・。

実際はそんなばかな考えをする管理会社や専門家はいないとは思いますが。



長期修繕計画の考え方、国土交通省、マンション管理センター等の指針やコメントを

例に説明をしても「難しいことを言われもわからない」と・・・担当者。




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テーマ:ひとりごと - ジャンル:ライフ



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