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Author:アーバン・スペース建築事務所
マンションの大規模修繕工事設計監理
建物調査診断、長期修繕計画策定他、
建物と管理の総合コンサルタントです。

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ルーフバルコニー
こんにちは アーバン・スペース建築事務所の『K』です


ルーフ ルーフ2 ルーフ3


写真はあるマンションのルーフバルコニーの手摺の外側を
写したものです。

雑草が生え、土砂が堆積している状況がわかると思いますが・・・。

住民さんが、ルーフバルコニーの手摺外側の清掃はどうするんですか
と管理会社の社員に尋ねたところ、

「ご自分でお願いします」という回答が帰ってきたそうです。

皆さんのマンションではどうされていますか?

前回、前々回と書かせていただいた斜壁の改修(タイル張りからシングル葺きに改修)
の件ですが、困ったことに最悪の選択をしてしましました。

通常はメーカー仕様で「NO」のものは「NO」のはずなんですが・・・

タイルの撤去等メーカーが必要とする仕様で行わずに、タイル上にシングル葺きとする
という結論をだしてしまいました。

もちろん、メーカーからの保証は出ないのですが、施工業者に独自で保証を出すように
依頼したそうです。

私から言わせれば、手抜きの強要を押し付ける管理会社に対して、立場上「NO」と言えない
施工会社、どっちもどっちと言えるかも知れませんが、被害を受けるのは管理組合であること
は間違いないようです。


とはいえ、弊社としても管理会社及び施工会社にアドバイスはしましたが、結局止めることが
できなかったという事実。


となれば、この仕事から手を引かざるをえないという判断しかないのかな。


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テーマ:マンション管理組合 - ジャンル:ライフ

前回のつづきですが・・・・
こんばんは  アーバン・スペース建築事務所の『K』です。

今日は午前中は海老名で、三者(管理組合、施工者、監理者)
合同打合せでした。

今週の台風と秋雨前線の影響で、工事が大幅に遅れ、
頭の痛い打合せでした。
その他にも懸案事項が山積みです。

で、前回の斜壁のアスファルトシングル葺きの件の続報ですが・・・

一応、管理会社の担当者から理事長に「タイルを撤去しないとできません」
という説明はしたようですが、どのように仕様変更するのかは結論が
出ていません。

斜壁のタイルの剥落を懸念してのことであれば、タイルの上から
ピンネット工法でタイルを押さえ、意匠性のよい塗装材で仕上げる方法。
または、防水形の塗料で仕上げる(この場合、膨れに注意ですが・・・)方法
が妥当かと思いますが、どうもまだ、シングル葺きにこだわっているようです。

工法もそうなんですが、そんな簡単に方針を変えちゃっていいのでしょうか?

だって、タイル張りからシングル葺きに変更することは通常、総会において
4分の3の合意が必要なはずです。

それをこちら側の提案(設計)ミスにより、一部シングル葺きまたは塗装仕上げ
に変更した場合、当初のイメージ(意匠)からまた大幅な変更が生じることにな
ります。

工法の変更理由をきちんと総会で説明し、承認をえる必要があるのではないか
と思いますが・・・・。


どんなもんでしょうか?



あまり暴露しちゃいけないことなんだけど・・・

こんばんは、アーバン・スペース建築事務所の『K』です。

あまり言っちゃいけないことなんですが・・・あまりにもいい加減な話なので (--;


実は今、東日本の某中堅管理会社のお手伝いで相模原市の
とあるマンションの大規模修繕工事の監理をしています。

昨日から着工だったのですが、早速、仕様に問題が・・・・。

最上階の斜壁の部分を現状タイル張りからアスファルトシングル葺きに
変更する仕様なんですが・・・・

仕様書はタイルを撤去しないで、浮き等を補修の上、シングル葺きにと
いうもの。


以前(約6~7年前まで)は、タイルの補修後、あるいはピンネット工法等
でタイルを抑えこんでシングルを張る仕様はあったのですが、現在は事故が
多いため、メーカーはタイルを撤去してからじゃないと保証は付与していません。


では、仕様変更による工事の追加分は誰が負担するんでしょうか?

ところが、管理会社の担当者は、会社が負担することはありえないし、
管理組合にお金をだして欲しいとか、保証がでませんというのうは
いえないとのこと。

施工業者だって当然、被りたくないはずで、ましてメーカーが保証しない
工事をおこなって、施工責任を取れるはずもないので、当然、やりたくない
ということになるのは目に見えていますよね。


でも、その担当者、仕様を組む前に何の確認もしていないんですね。
管理組合は管理会社を信頼して設計させていたにもかかわらず、
「知りませんでした。別の仕様に変更させてください」というのは
あまりにも無責任な話。
当然、性能やコストを考え仕様を提案しているわけですからね。


仮にこの話を隠してタイルの上から施工する選択をすれば、管理会社が
自らのミスを隠し、施工業者に手抜きを推奨し、そのリスクまで施工業者
に負わすわけです。


私としても知っていながら、それを認めることはできない立場にいますから
当然のことながら、責任問題になるわけです。
善管注意義務違反というのは明らか。

以前も似たようなことがあり、しばらくお付合いしてなかったのですが・・・
あぁ、またか?という気持ちです。
自分で設計してない物件は嫌なんですけどねぇ・・・憂鬱です。





あまりにお粗末ですよね。








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