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マンションの大規模修繕工事設計監理
建物調査診断、長期修繕計画策定他、
建物と管理の総合コンサルタントです。

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管理組合と管理会社とコンサルタント・・・
こんばんは アーバン・スペース建築事務所の K です。

大規模修繕工事のコンサルのはなし。
ウチの場合の依頼者は、当然のことながら、管理組合さんです。
でも時に管理会社からの紹介や管理会社の下請で行なう場合もあります。

管理会社からの依頼の場合、
管理組合が管理会社に良くも悪くもお任せというケース。

管理会社に工事監理をするあるいは工事を請ける体制がない場合は・・・
確かに昔?よりはインタネット等が普及し、コンサルを探しやすくなったとは言え、
やっぱり、「誰に(どこに)依頼すればいいのかわからない」からというのも、一つ
の理由のようです。

でも、なんでコンサルに依頼するんでしょうか?
一番多いのは、全部ひっくるめて「素人」だからという理由なんでしょうか?
手抜きをされるのが不安というのも・・・。

でも、コンサルの立場として、やはりなにもかも全てお任せはちょっとねぇ。
当然、工事期間中の報告もあるし、追加その他の承認、確認してほしい事項、
住民対応に関する依頼等もある。

最終確認・決定は管理組合さんにしてもらう必要があるんですが・・・。

なかには、連絡先も教えてもらえず、全て管理会社経由でという組合さえも
あります。

そんなマンションの大規模修繕工事の竣工の日程打合せに関する会話・・・

わたし<あの先日確認をお願いした検査の日程の件ですが、どうなりました?
     来月18日に完了検査、手直し事項があるといけないので1週間後に
     引渡しというスケジュールでお願いしたいという件。

M管理会社のI氏<あっ、忘れてた。

わたし<はぁ、近々に確認しておいてください。

      で、電話を切って、その数分後・・・

I氏<いま、確認したよ。 それでOKだって。

わたし<そうですか、わかりました。

I氏<で、なにするの?って理事長が言ってるけど・・・。

わたし<完了検査(確認)と竣工図書の説明を18日、そして1週間後に
     正式に竣工引渡し。

I氏<足場ないよね、なに見るの?

わたし<足場なんか今月末で撤去ですよ。
     総会でも報告したじゃないですか?聞いてなかったんですか?
     今後の予定も書いて配布したじゃないですか?

I氏<聞いてないよ、そんなの。

わたし<はぁ、わかりました^^;

そのあと、しばらくなにもする気が起きませんでした。

先日、竣工引渡しが済んだ横浜のあの物件も、
引渡しの日は理事長ひとりだったっけ。

労いの言葉もないのか・・・・^^;

自分の棲家なのに・・・関心ないのかねぇ^^;

コンサルなんか頼まなきゃいいのに・・・もったいない。



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テーマ:ひとりごと - ジャンル:ライフ

マンション建替えシンポで思ったこと
こんにちは アーバン・スペース建築事務所の K です。

昨日(13日)は、水道橋の「すまい・るホール」で行なわれた「独立行政法人 
住宅金融支援機構」と「NPO法人 マンション再生なび」が主催したマンション
建替えシンポジウム 「今こそ、みんなで考えよう!マンション建替え」 ~
管理組合、ディベロッパー、そして金融機関は、今、再生にどう取り組むべきか~

に参加してきました。

「同潤会江戸川アパートメント」の建替え体験談がもとになっていたわけですが
建て替えとまでいかずに「大規模修繕工事」、日常の管理組合運営でも同じと
感じられる話がありました。

まず、ディベロッパー側から事業が成功するファクターとして重要なものは「人」
「立地」という話がありました。

前後しますが、まず「立地」については
建物が建っている環境、例えば、交通などの生活上の利便性、つまり「地価」など。
それによって、資産価値が変わることは当たり前のことですが、建て替えの場合に
「還元率」という形で資金的に大きく影響を及ぼすということ。
つぎに「人」ですが、

○ 管理組合として積極的であること
○ 他力本願ではないこと
○ 老朽化における共通の認識が必要であること。
○ どういう「マンション」にしたいか共通の認識があること
○ ルール(規約等)に則っているか、公正に進められているかということ


などをあげていました。

これらは全て「建て替え」ではなく、通常の管理組合運営や大規模修繕工事などの
事業についても同様のことが言えます。

我々コンサルが管理組合さんとお付合いする際も同じことを考えます。

私たちは全力を挙げて、アドバイスはします。

最終決定「理事会」であり、「総会」なのです。
私たちのアドバイスをもとに理事会で検討し、理事会案として総会承認をうけると
いうことが原則ということです。

建替えの場合は「ディベロッパー」、大規模修繕や組合運営については
「コンサルタント」や「管理会社」との関係は「共同事業者」でなければならないと
いうことです。

建替えについてはさまざまな問題があります。
資金の問題、コミュニティの問題etc

でも、講演のなかで 女優の坪内みき子さん(同潤会江戸川アパートメントで
建替えを経験)が言われてましたが、
やはり「何かを始めるには、何がを犠牲にしなければならない」と仰ってましたが、
区分所有建物(マンション)の場合は、区分所有者個々の集合体「集合住宅」のです。
それぞれが言いたことを言い放題では決して共同生活なんてできるわけがない。
と思いませんか?


とうとう関東甲信越も梅雨入り
こんばんは アーバン・スペース建築事務所のKです。

最近、周りから怒られてます。
管理会社や管理組合についての記載が「暴露」記事で、辛口すぎるとか・・・^^;

まぁ、確かに「辛口」コメント書いてますが、
あまりにも「無関心」であったり、対応が悪かったり・・・
先日の大規模修繕工事の完了アンケートの回収率にしてもわずか8%。
それ以前に行なったアンケートについても、結局いつも同じ人からの回答が
あるだけ。
総会や工事着工説明会に出席される方が決まっている状態。

自分の財産なんですから、もう少し関心をもってほしいと
願って書いているんですが・・・。

「連結送水管」の件についても、2月に漏水が発覚。
4ヶ月経った今も補修が完了していないどころか、施工業者さえも決定
していない状態。
災害なんて「いつ起きるのか」判らないから怖いんです。
11階建ての建物で火災が起こった。
消防隊が来ても、連結送水管が使えない。
人命に係わる問題ですよね。

管理会社も管理組合さんもちょっと、平和ボケしてるんじゃないでしょうか?

緊急で工事を行なうことに反対する人がいるとは思いませんが、
いかがでしょうか?
工事をするに十分すぎる理由がありますよね。

とちょっとだけ、弁解させてください。


とうとう関東地方も梅雨入りしました。
早速、明日は雨模様です。
でも、明後日から早くも「梅雨の中休み」だそうです。

土曜日には先週、完了検査を行なった横浜の工事は竣工引渡し。

日曜日は東京都荒川区の物件で足場解体前の報告会。
まぁ、なんとか影響をあまり受けずに済みそうですが・・・

東京都大田区の今週月曜日からはじまった「屋上防水工事」の現場。
なんでこんな時期に「屋上防水」なんて思うかもしれませんが・・・
まぁ、組合さん内部の事情らしいのですが・・・・
なんとか、本格的に雨が続く前に、目処をつけて欲しいものです。

こんどウチの事務所が、新しい団体に加入しました。
ECO-ECOマンション再生研究会と言います。
「ECO-ECO]とは・・・
「Ecology(環境)」と「Economy(経済的)」ということなんですが
環境、例えば「省エネ」・ソーラー発電とか外断熱ということを考え、
目先のコストダウンではなく「将来的な、あるいは長期的な眼でみた」
コストダウンを考えよう
という会です。

まだ、はじまったばかりなので、「あれ」ですが、
興味のある方は遊びのきてください。


テーマ:日記 - ジャンル:日記

ちょっとねぇ^^;
アーバン・スペース建築事務所のKです。

今年1月からはじまった横浜市南区の某マンションの大規模修繕工事も
いよいよ明日が工事完了検査で、来週には竣工引渡しです。

G.Wが間に入ることもあって、管理組合からはG.W前までにバルコニー
側の足場解体が条件となり、3月~4月のなたね梅雨のような雨に悩まされ、
最後の最後、先週末、今週末も雨。

まぁ、なんとか竣工に漕ぎ着けそうです。

でも、ちょっと気になることが・・・

足場も取れ、外構工事を残し、ほぼ完了の状態で、住民さんに工事完了前
の最終アンケートを行いました。

回収は60戸中5戸^^; 反応がない!

と思いきや現場事務所には住民さんから「きれいになりました」「ご苦労様」と
ねぎらいの言葉やお菓子、ビールなどの差し入れが・・・。

でも、理事長をはじめとする役員さんの反応がない。

まぁ、結果的に住民さんに喜ばれる工事ができたかなと思ってはいますが、
中間の確認アンケートも理事長様から返ってこないし、よくわからない反応
でした。

まぁ、予定工期より半月早く引き渡すことができそうです。
住民のみなさん、ご協力ありがとうございました。

残念なのは、玄関枠の塗装が7戸ほど調整がつかず、外面しか塗装が
できなかったこと。
4月中旬からアンケート等で希望日を調整してきましたが、8戸はどうしても
連絡がとれず、調整できませんでしたが、昨日になって1戸だけ、現場代理
人の携帯に連絡が入り、完了検査の当日の明日、塗ってほしいと・・・。

・・・・・・・・・


テーマ:日記 - ジャンル:日記

社団法人 高層住宅管理業協会が、省エネ強化月間って・・・
「共用部分省エネ強化月間」への参加協力を要請 管理協

 社団法人高層住宅管理業協会(管理協)はこのほど、同協会会員に対し「共用部分省エネ強化月間」への参加協力を要請した。

 共用部分の点灯時間圧縮などを、会員が受託している管理組合に対して提案するもの。管理業会として、地球温暖化防止、省エネルギー等の意識を高めることが目的。

 実施期間は7月1日から31日まで。対象は、マンション共用部分の照明、冷房施設など。

[住宅新報 2009年6月4日]

小さなことからコツコツと・・・・

「ECO-ECOマンション再生研究会」 よろしく^^

テーマ:マンション管理組合 - ジャンル:ライフ

ちょっと珍しい?
こんにちは、アーバン・スペース建築事務所のKです。

今日は埼玉県の蕨市まで建物調査診断に行ってきました。
実にギュウギュウ詰めの電車に乗って・・・
自宅最寄り駅からJR横浜駅まで行き、湘南新宿ラインで赤羽まで。
赤羽から京浜東北線に乗り換えて「蕨」。
実に1時間20分 自宅から現場までは徒歩時間を入れると
2時間弱^^;
ちょうどラッシュ時間の移動となり、サイテーでした。

その蕨駅の近くで見かけたラーメン缶の自販機。

ラーメン販売機1   ラーメン販売機2

秋葉原の電気街とかでみたことありますが、普通の街中でみたのは初めて。

おいしいのか?あったかいのか?
ラーメン好きの私としては興味はあるけど・・・
ちょっと高いよね。

「びっくりラーメン」は180円だもんなぁ^^;




テーマ:今日の出来事 - ジャンル:日記



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