アーバン・スペース建築事務所 News & えとせとら
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Author:アーバン・スペース建築事務所
マンションの大規模修繕工事設計監理
建物調査診断、長期修繕計画策定他、
建物と管理の総合コンサルタントです。

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おはようございます
おはようございます アーバン・スペース建築事務所のKです。

昨日はたびたび登場している「海老名市某マンション」の通常総会でした。
今回の議題に「大規模修繕工事実施(案)承認の件」があったため、
コンサルタントとして出席しました。

全住戸103戸で出席は理事の皆さん(定数10名)を含めて、
30人程度の出席(出席率30%弱)。
当然、今期の理事さん+次期の理事さん=20名ですから、
如何に関心がないか・・・・。

今回は大規模修繕の件に関連して、数年後に予定される給排水管工事についても
触れていたので、もう少し集まるかなと期待していたのですが・・・・

こちらのマンションの管理組合さんとは去年の7月からお付合いさせていただき、
まもなく1年になります。
当然、理事会には、管理会社さんも同席され、議事進行していますから、ある程度
日常の管理業務にかかわることまで、耳に入ってくることもあり、管理会社の体質や
管理組合の性格なども多少はわかってきます。
もちろん、私も管理会社に10年ほど勤務した経験がありますから、どうしても比較して
しまったり・・・・ということも。

で、総会の議事は進行し、1号議案の事業報告&決算報告、2号議案 大規模修繕
工事の実施、3号議案 事業計画&予算 4号議案 役員選任 5号議案 管理委託
契約更新 と特に問題もなく  終了したのですが・・・・

まず、予算(案)で大規模修繕工事の設計・監理費について、契約が済んでいるにも
かかわらず、前期の予算のまま(こんなにいただいてませんが・・・)

こんなことはどうでもいいんですが・・・・・

たしか、2月か3月に連結送水管の埋設部分に漏水が見つかり、
まだ、補修が済んでいない状態なのです。

つまり、火災が発生した際に連結送水管がつかえないってことです。

工事金額が数百万円と高額であることから、総会の承認を待ってからということと、
管理会社が提出した見積金額が妥当か判断するため、もう1社から見積取得しようと
いうことで、とりあえず、管理会社からでた見積で予算承認し、もう1社の見積を見て
(今月中に提出されるとのこと)、業者を決めようということになっていたんですが・・・

最初の理事会開催はというと来月の第4日曜日だって 実に1ヶ月後ですよ^^; 

火事になったらどうすんのよ? 

で、 管理会社は何にも言わねぇ~のかい? 

それでいいの? 誰が責任とるんだい?


とちょっと、管理会社の指導力に疑問を感じてしまいました。

でもそれって、 善管注意義務違反 ですよね。



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テーマ:日々出来事 - ジャンル:ライフ

どうでもいいことですが・・・・
こんばんは、アーバン・スペース建築事務所のKです。

今日は東京ビッグサイト(国際展示場)で20日から開催されている
2009年「リジェネレーション展」に行ってきました。

内容はリフォームやリニューアルにおける「エコ」がテーマの展示会なんですが、
今回はあまり目新しいものはなかったような・・・。
以前の「建築リフォーム&リニューアル展」のほうが、よかったような気がします。
100年に一度の経済状況の悪化により?出展企業・団体も少なかったですね。

それでも、いくつか参考になるものはあったので、今後の工事に生かせないか
なんて思っていますが・・・^^

ところで、横浜駅東口の「Y-CAT(横浜シティエアターミナル)」から、
ビッグサイトまでバスがあったなんて。

なんと所要時間50分で800円 電車とあまり変わらないし・・・
もしかしたら、ちょっとだけ安いかも・・・
乗り換えなしで、座っていけるなんて・・・・・知らなかった^^;

お台場のヴィーナスフォート・パレットタウンへ行くのもすごい便利。

ただ、1時間に1便しかないのが・・・・

まぁ、空いてるし、面倒くさくないし、いいことを知りました。





テーマ:今日の出来事 - ジャンル:日記

G.Wも終わって・・・・いろいろありました。
こんにちわぁ アーバン・スペース建築事務所のKです。
G.Wも終わって1週間・・・・・いろいろ、ありました。

7日に出社してすぐ、ある管理組合(自主管理)の役員さんから、電話。

「9日に予定していた屋上防水工事のヒアリングの件ですが
中止にしたいので、予定の業者さん2社に連絡してください」と・・・


で、工事はどうするんですか?
「無期限で延期します」

肝心の理由はなんなんですか?
「理事長と・・・・ちょっとあって・・・理事長も辞任しました。」
「とにかく、業者さんへ連絡をお願いします」


とりあえず判りましたが、こちらからも業者さんへは連絡しますが、
基本的にヒアリングの召集をお願いしているのは管理組合さんなんで
一応、そちらからも連絡を入れておいてください。

10日の朝、辞任された理事長より、また連絡があり
「屋上防水の話ですが、予定通りやることになりました。」

えっ!復活したんですか?業者選定はどうするんですか?
「ヒアリングは日程的に難しいので止めます。」
「一番安いA社に発注することにしました」
「15日に理事会をするので、来てください」


で、理事会出席、理事長は私用で欠席。
結局、A社に決定。翌週にA社を呼び、1社のみのヒアリング実施
月末に臨時総会を開き、6月8日から着工ってことに。



過去に何度か登場している海老名の某マンションの業者ヒアリングを
10日に行いました。

4社(午前中にA社、B社、午後からC社、D社)のヒアリングを行ったのですが、
午前中のA社とB社は、いわゆる改修専門業者の元は塗装会社
午後のC社とD社は、ゼネコン系。
D社については前回(12年前)の大規模修繕工事を施工した会社で、
今回、最も低い金額(他三社と比較して500万円~600万円の差)で見積提出。

一番評判がよかった会社はA社で、検討会においても
「説明がわかりやすい」「質問の答えが明確」、「保証についての対応」など上々。
「マンション計画修繕施工協会」で、履行保証するというのが、ポイントが高く、
このマンションは外壁が全て塗装でタイル部分がないということから、「専門業者の
ほうがいいのでは」という点も評価されて、イチオシ。

おなじ専門業者のB社はプロジェクターを使用したのですが・・・
「説明も4人で交代交代で判りにくい」「質問に対する答えが不明確」
「こちらからの質問にやけくそ気味の答え方」など等結果は散々。

C社は飛ばしてD社
グループ会社の保証を文書で提出していたのですが、前回工事で
「アフターの対応はしてくれたけど、あれこれあってやっと」
「単価についてもあやふやで整合性がない」「リピーターとして新しい提案もない」など
どちらかというと不評。

予算が厳しい組合なのでやっぱり「金額の安いほうへ」と・・・・
A社がいいけど「金額に差があるので、納得できる理由が必要」

そこで後回しにしたC社
ヒアリングの内容は可もなく不可もなく。
難をいえば、現場代理人への質問についても、営業が出張って説明する始末。
ところが、C社が出してきた奥の手。
適当に作ってきた「値引きメニュー」 。
「これを除けば○○万円引けます。検討してください」
べつにこちらから「見積に含んでください」とか「最初からこういう計画を立ててます」
というものではなく、云わば、あとからつけた「値引きの口実」。
理事さんのなかにも「気に入らない」という意見が・・・。
逆に「営業がしゃべりすぎたことは、逆に発注する側にはプラス」という人も。
で、「値引きメニュー」から必要なものだけを残し、計算すると・・・・・

なんとC社が最低価格

結局、ほぼ全員一致で「C社」に決定。


昨日は日暮里の某マンションで理事会。
瑕疵工事ついての元施工のゼネコンと管理組合の覚書締結で
瑕疵についてはこれで一見落着。
工事進捗状況の報告と長期修繕計画(案)の説明等々

その前日は蕨(埼玉県)まで、建物調査の事前調査で行って来ました。

全開というか疲れた一週間でした。

テーマ:日記 - ジャンル:日記

再送:「平成20年度マンション総合調査結果報告(国土交通省 4月10日)」公表
アーバン・スペース建築事務所のKです。

国土交通省が、4月10日、管理組合や区分所有者のマンション管理の実態を
把握するために実施したマンション総合調査の結果を公表しました。

主な内容は・・・

●分譲マンションストック数(平成20年末現在)

●平成20年度マンション総合調査結果(平成21年4月10日公表)
■ 平成20年度マンション総合調査(表紙・目次)
■ 平成20年度マンション総合調査結果からみたマンション居住と管理の現状
■ 平成20年度マンション総合調査結果〔概要編〕
■ 平成20年度マンション総合調査結果〔データ編〕
 1.調査項目一覧
 2.管理組合向け調査の結果(1)
 2.管理組合向け調査の結果(2)
 2.管理組合向け調査の結果(3)
 2.管理組合向け調査の結果(4)
 3.区分所有者向け調査の結果

●平成15年度マンション総合調査結果
■ マンション総合調査の調査結果からみたマンションにおける居住や管理の状況
■ 平成15年度マンション総合調査結果のポイント
■ 平成15年度マ ンション総合調査結果

・ マンション総合調査結果項目一覧
   ・ 管理組合向け調査の結果

・ 区分所有者向け調査の結果 

●マンション建替え事業の実施状況(平成20年10月1日時点)

●分譲マンションの建替え等の検討状況に関するアンケート調査結果について
  (平成20年11月公表)

調査結果の詳細は

国土交通省HP 下記URLより

http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/manseidata.htm


平成20年度 マンション総合調査(概要) (クリックしてください)



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旧耐震マンションについての「注目記事」
要建て替えマンションが146万戸!

全国で実質“野ざらし”の深刻


ダイヤモンド・オンライン5月 1日(金) 8時30分配信 / 経済 - 経済総合

売主の経営危機や在庫の安値放出など、先行き不透明な新築マンション市場。
だが、じつはより深刻なもう一つのマンション問題が不動産・建設業界でささやかれている。
全国に膨大に残っている「要建て替えマンション問題」だ。

東京カンテイの調査によると、1981年以前の旧耐震基準で立てられた全国のマンション戸数は、
現在146万1056戸
ある。
先の阪神・淡路大震災で倒壊したマンションの多くが旧耐震だったこともあり、
早急な耐震補強や建て替えが求められている。

ところが、このうち建て替えが完了したものは、国土交通省の調べによると
08年10月時点でたったの129戸
まだ、膨大な数の老朽化マンションが全国に手付かずのまま残っているのである。

「最初に管理組合で建て替えが協議されてから、実際に着工できるまで早くとも10年はかかる」
(マンション業界関係者)ほど、マンション建て替えには困難が伴う。
というのも、多くのマンションで、修繕積立金で行なう修繕計画は外壁の塗装などの
日常的な補修が前提。
修繕積立金に将来的な建て替え費用までが織り込まれた物件は皆無で、
その結果、建て替えには1戸あたり数千万円の追加負担がかかる
ことになる。

費用負担を回避するために、高層化や隣接地を新たに買い増したりして保留床を設け、
新たに分譲して建て替え費用に充てるのが一般的だが、販売が計画通りに進まなければ
負担は住民に回ってくる。

それだけに、住民内の合意形成もなかなか進みにくい。
2002年には、区分所者の5分の4以上の賛成があれば建替えができるとした
マンション建替え円滑化法が成立したが、それでも利害関係や各住民の思惑が錯綜するだけに、なかなか、
建て替え計画も円滑に進まない。

特に、高度成長期に分譲された団地などのように、住民の高齢化が進んだり、
管理組合が機能していない古いマンションでは、建て替え問題は実質”野ざらし”にされている
のが現状なのである。

こうした現状に、国土交通省も手を拱いている。
というのも「マンションの区分所有分はあくまでも個人の所有物で、そこに国が補助を行なうことは
公平性を欠く。また建て替えや改修を強制することもできない。
あくまでも住民が主体となり、耐震診断や改修、建て替えをするよう、啓蒙活動をするしかない」
(マンション政策室・山崎房長室長)と考えているからだ。
マンション建て替えに対して国や地方自治体が現在行なっている補助事業も、
対象はあくまでも共用施設に対してのみ。
総事業費に換算するとうち10~20%程度にとどまるという。

「マンションは区分所有権を持つ住民の個人財産の集合体であると同時に、建物全体でみれば
社会財であり、なんらかの公的な対策が必要」と中山登志朗・東京カンテイ上席主任研究員は
言う。
現に、阪神・淡路大震災で、倒壊したマンションが交通を遮断したり、周囲の歩行者や住民を
死傷させたり、甚大な被害を及ぼした事例は数多くあった。

もちろん経済的な損失も大きい。東京カンテイの試算によると、仮に阪神・淡路大震災と
同レベルの地震が首都圏で起こった場合、マンションの機能的損失額(被災したマンションを
被災以前の状態に復旧させるための費用)は首都圏全体でなんと1兆2500億円にのぼる。

大地震はいつ起こるともわからない。
このあまりにも不安な状況が、このまま野ざらしにされたままでよいはずはないだろう。

(「週刊ダイヤモンド」編集部 鈴木洋子)

テーマ:マンション管理組合 - ジャンル:ライフ



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