アーバン・スペース建築事務所 News & えとせとら
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アーバン・スペース建築事務所

Author:アーバン・スペース建築事務所
マンションの大規模修繕工事設計監理
建物調査診断、長期修繕計画策定他、
建物と管理の総合コンサルタントです。

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一般社団法人 マンション計画修繕施工協会
こんにちは アーバン・スペース建築事務所のKです。

早い人は4月25日(土)から5月10日(日)までの16連休なんて人もいるとか^^;

まぁ、いいのか悪いのか100年に一度の経済不況の中、一時帰休とか、工場を
止めるためになんてことじゃなければいいのですが・・・・。

普通に有休が取れて「たまには大型連休」という人は、うらやましい限りです。

うちは、前回のブログでさも忙しそうなことを書きましたが・・・
いろいろやらなきゃならないことを整理(作業リスト作成とか)してみると、
実際はほとんど仕事が片付いて、連休明けじゃないとどうしようもない状態ということで
とりあえず明日1日から6日までお休みです。

定額給付金もまだ支給されていないし、なにをして過ごそうか悩んでます。

え~、先日(27日)、帝国ホテルで

「一般社団法人 マンション計画修繕施工協会(略称:MKS)」

という団体の設立パーティにお招きをいただき行ってきました。

どういう団体かというと、マンションの大規模修繕工事の地位向上と
加盟施工会社による連帯保証制度の確立を行うということなのですが、

その昔、住宅都市整備公団のマンションでほぼ標準仕様となっていた「塗材」で
マスチック塗材と言うのがありまして、その材料で施工することを推進していた
事業協同組合で「全国マスチック事業協同組合連合会」というのがありましたが、
それをさらに一歩前進させたような団体ということです。

なにはともあれ、自分のマンションの工事を団体が連帯保証してくれるというのは
発注者にとっては、安心極まりない話であるのと施工する側にとってもその制度を
利用することは「団体の名前」で工事をするのと同じ意味合いがありますから、
信用という意味では評価できるのではないしょうか。

ちなみに「MKS」のHPは・・・・

http://www.mks-as.net/」 です。

しかし、来賓数はすごかったです。

自民党の世襲制反対のS先生、内閣官房副長官 M先生、
公明党の元国土交通大臣 K先生等々お偉方がいっぱいでした。
あとは業界の有名人 建診協の山口先生などなど・・・。

国土交通省としても「全面的にバックアップ」するとのことですので、期待しましょう。

料理  もおいしかったし・・・・

そのあと、久々に銀座に買い物に行きました。
結局、ウインドウショッピングだけでしたが・・・・^^;





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テーマ:日記 - ジャンル:日記

G.W中も仕事かな^^;
おはよ アーバン・スペース建築事務所のKです。

G.Wは・・・

26日は、午前中は日暮里(東京都荒川区)、午後から蕨(埼玉県蕨市)で共に理事会。
27日は、帝国ホテルで某団体の設立パーティ。
28日は、午前中は現場(横浜市南区)の定例打合せ、
      午後(夜)は大森(東京都大田区)で理事会。
29日 お休み
30日 お仕事
 1日 お仕事
 2日 お仕事
 3日~6日 状況によってはお仕事。
 7日 お仕事
 8日 夕方から某建築事務所で打合せ(勉強会)後に懇親会
 9日 大森で業者ヒアリング。終日
10日 海老名(神奈川県海老名市)で業者ヒアリング、内定。

26日までに建物調査診断業務と設計・監理業務の見積書作成。
28日までに大森の総会議案書作成、
10日までに海老名の議案書作成

なんだかなぁ ココに来て仕事がバタバタ。

3月、4月は仕事に追われてます。

5月も工事監理報告書を作ったり、総会が2件あったりで、

休みが消えていく・・・・・

この調子だとG.W中も 家で仕事かな^^;


テーマ:日記 - ジャンル:日記

近況報告です^^
アーバン・スペース建築事務所のKです。

G.Wまであと1週間。でも、それまでがバタバタかなぁ
今日も夕方から、某海老名のマンションで理事会です。

某海老名マンションはこのブログでも大規模修繕工事の公募等々を
書いたりしてたのでおなじみ?になりつつある物件ですが・・・

今日は、いよいよ修繕業者の二次選考。
以前も書いたと思いますが、見積参加12社を一次選考(書類審査)で
7社に絞込み。
ところが、1社が現場説明会に遅刻して失格に。

結局、6社から見積取得。
金額的には最高値から最安値まで約1,000万円の幅が・・・・。
中間に4社がほとんど差が無い状態で固まっている状態。
しかしながら、仮設計画や工程、現場代理人には、それぞれ明確な差が
でている状態。

発注者(管理組合)としては、少しでも安く済めば問題ないとは、思いますが
こちらとしては、施工体制、管理体制等がしっかりしているところを選定したい
気持ちが・・・・。

やっぱり安かろう、悪かろうは避けたいですよね。

最終決定管理組合ですから、 いい業者を

選定できるようアドバイス
してきたいと思ってますが・・・。

で、4月9日のブログでも書いた2つの瑕疵問題案件については、

①横浜のPC板部分のタイルが白化した件は、4月12日にも書いた通り、
 元施工の瑕疵ということで、補修方法、費用負担についても、報告をし、
 了承、解決しました。
 いよいよ、明日より足場解体です。

②斜壁部分のタイルがはらん(浮き上がって膨らんでいる状態)で、
 タイルが剥落した物件(東京都荒川区)についても、
 先日、元施工のゼネコンを現場に呼び、下地の確認をさせ、その他の瑕疵と
 思われる部分を含めて見解を出すように依頼。
 結局、瑕疵を認めたため、施工方法、費用負担等について調整に入った状態。
 26日に緊急理事会を開催し、対応を報告する予定です。
 これも、ほぼ解決が見えてきました。

G.W前は、先日、業者募集を行い、4社の見積参加申し込みがあった大田区の
某マンションの屋上防水工事。
一次選考(書類)の結果、結局4社全てから見積を取得することに。
17日に現場説明会(各社毎)を行い、24日に見積提出〆切り。
28日に理事会で二次選考。

これが終われば・・・・という状態。



今、改修工事において、コンサル、施工業者の差別化を図るため、
省エネ等の環境問題やそれに対応できる仕様選定やコスト管理や
建替問題等を研究するための研究会(簡単にいうと勉強会)を賛同を
頂いたコンサルタント、メーカー、施工会社をあつめ、立ち上げようという
構想
がありまして・・・・。

もちろん、マンション管理士さんや管理組合さんの参加も歓迎です。

G.W明けから早速、準備、打合せを開始する予定です。
興味をもたれた方は「アーバン・スペース建築事務所」まで、
お問い合わせをください。
但し、これから、具体化していく段階ですので、ご了承ください^^;




テーマ:今日の出来事 - ジャンル:ライフ

マンションに関する国交省調査報告@H20年
アーバン・スペース建築事務所のMです。

ヤフーニュースにもこんな情報が出ていましたが、ご覧になったでしょうか?


    ______________________________________
2009年4月10日(金)17時31分

マンション、長期修繕計画の作成・活用進む 国交省

 国土交通省は4月10日、「平成20年度マンション総合調査」の結果を発表した。マンション管理について、基礎的な資料を得ることを目的とし、約5年に1回、管理状況、居住者の意識等を調査するもので、前回は平成15年度に調査を実施している。

 それによると、「長期修繕計画を作成している管理組合の割合」は89.0%(平成15年度は78.1%)、「計画期間25年以上の長期修繕計画に基づいて修繕積立金の額を設定している割合」は36.6%(同19.7%)と長期修繕計画の作成と活用が進む結果となった。一方、建替えの検討状況については、「全く検討していない」が65.7%となった。

 また、「管理費等の3カ月以上の滞納発生率」は38.5%(同26.7%)に増加した。

[住宅新報 2009年4月10日]
     ______________________________________

この調査結果の詳細はこちらをご覧ください。

      国土交通省 マンションに関する統計・データ等


平成20年度マンション総合調査結果〔データ編〕がいくつかの項目に分かれてUPされています。
2の(3)(4)及び3あたりが、管理組合員、理事さんには関心があるのではないでしょうか。
よそのマンションの管理状況にはご興味があるものと思います。
『総合調査結果からみたマンション居住と管理の現状』だけでも目を通されることをお奨めいたします。

実際にマンションを購入する時には、共用部分の維持管理費がかかることを認識されていない、あるいはほとんど考慮されていない方が多いようです。

弊社でもいくつものマンションの長期修繕計画を作成しておりますが、分譲時に設定された修繕積立金のまま10年以上経過し、大規模修繕工事を検討する段階になって初めて積立金見直しとなるケースも少なくありません。
(もちろん大規模修繕工事に影響します)
一時金なしでその10年分を取り戻すためには、その後長期間に亘ってかなりの増額が必要となります。
特に首都圏では30~50戸規模のマンションが多く、1戸1戸の負担はかなり大きくならざるを得ません。
全て管理会社にお任せという管理組合もあるようですが、修繕積立金はあくまでも皆さんのお金です。
充分に検討し、不足なく且つ無駄のない予算をとって将来に備えてください。



テーマ:マンション管理組合 - ジャンル:ライフ

とりあえず、1件は・・・・解決
アーバン・スペース建築事務所のKです。

近況報告ですw

前回書いた2件の問題物件のうち、とりあえず、タイルの白化については
解決しました。

元施工のM社経由でタイルメーカーにも、新築時の未使用タイル(在庫品)と
白化したタイルを送り見解を求めました。
やはり、PCメーカー、洗浄剤メーカーと同様に、表面にピンホール状の欠損が
認められるという回答であり、高圧水洗浄等でできたものではないとのことでし
た。

全てのタイルを張り替えることは無理に近い要求になることから、
塗装(クリアー:透明塗料)でなんとかできないかということで、タイル表面を
グラインダー削ったサンプルをつくり、試験施工をしてみました。

①N社 ファイングラシーSi ②S社 ファインフレッシュ 
③K社 コンフィックスSM-7P ④KS社 アイバリア

の4種類を試しましたが、③以外は造膜タイプで膜を作ってしまうため、他の
部位と比較し、光沢がでてしまい、意匠的に変わってしまうということで、却下。
③については浸透タイプのため、光沢もそれほど目立たず自然な仕上がりに。

ということで、元施工のM社と協議のうえ、③の仕様により、無償(瑕疵対応)
施工するよう求め、施工することに決定。

よく見れば、判らなくもないのですが、とりあえずなんとか納まりました。

で、本日、管理組合に報告。

無事、足場解体の許可が下りました。

あとは、無事解体を終え(G.W.までにバルコニー側の解体、明けから残り
の3面の解体)、廊下のシート張替え等を残すのみ。
6月初めには完了検査、中旬には、引渡しということで、工事の完了もほぼ
見えてきました。

とりあえず、ホッとした1日でした。   ふぅ^^;


テーマ:日記 - ジャンル:日記

ふぅ・・・^^;
こんにちは アーバン・スペース建築事務所のKです。

現場をやっているといろんな現場があります。
現場環境やお客さん(管理組合)の性格とか、まさに「現場は生き物」というかんじ。

なんかのドラマの台詞でもありましたが、 

「事件は現場で起きている」 

というのがぴったり。

現在、大規模修繕工事中の現場は横浜市南区と東京都荒川区の2つ。

まず、そのうちのひとつは・・・・
以前も書きましたが、躯体は現場施工、手摺壁はPC板で工場施工のタイル張りのマンション。
高圧水洗浄をしたら・・・手摺壁の磁器タイルが真っ白に。
よく見ると凸凹の凸の部分が削れたような状態。
おなじように洗浄を行っていたバルコニーの内壁については、何の変化もなし。

タイル

早速、元施工のゼネコン、PC板メーカー、洗浄剤メーカー等を呼び、原因調査を依頼。

結論は原因不明は不明だが、なにかで削られたものと思われるが、PC工場で発生したものと
思われるが、恐らく経年の汚れ等で目立たなかったものが、洗浄で汚れが落ちて目立つように
なったのでは・・・というのが各社の見解。

こんなん、初めてです。知り合いの同業コンサルに聞いても経験なしとのこと。

もうひとつは、昨年11月に最上階の斜壁付近から、磁器タイルが剥落って築14年目ですが。
応急処置後、急遽大規模修繕工事を実施。
足場が上がって補修個所の調査を行ったところ、斜壁(H:1m程度)部分については
東西南北全滅状態で、斜壁取合いの垂直壁部分のタイルがはらん(膨らんで)いる状態。
浮いていないところを探すのが大変なくらい。

おいおい、補修用のタイル1Lot(約7000枚程度)、全部使っちゃうよぉ状態。
斜壁以外にも目地(スリット)位置の違いによるタイルのひび割れなど広範囲にわたる浮きや
ひび割れが・・・・。

これって、瑕疵ちゃうのん^^; 

このままでは予算がいくらあってもたりませ~ん^^;

って、どちらもこれから元施工のゼネコンと交渉かぁ・・・・・ふぅ^^;

現在、秋の大規模修繕工事に向かって、施工業者選定中の以前、ここでも業者募集中と
書いた海老名某マンション(築24年)。

今後の工事(給排水工事等)計画、資金計画のため、給排水管の内視鏡調査やりました。
ここは10年ほど前に給水管の「電気防食」装置をつけているのですが・・・
調査の結果、大変なことがわかりました^^;

電気防食装置って各戸メーターの「下流(室内)側」につけます。
ところが・・・・・なんと上流側についているために、防食効果は「0(ゼロ)」

内視鏡調査の結果は管閉塞率:50%~60%を超える個所も。
築15年程度でそんなに閉塞するわけがないので、効果がなかったことは明らかで、
閉塞率的には何もしないで25年放置してあるものと変わらない状況。

あぁ、お金捨てちゃったよぉ^^; 1戸10万円にして1000万円かい^^;

しかも、排水管は3系統のうち、1系統が鋳鉄管であとの2系統は塩ビ管なんですが、
内視鏡入れてすぐ、カメラのレンズに脂がついて見えない^^;

居住者の方に聞くと、管理会社が年1回、排水管清掃やってますよ。
前回は去年の7月です。
調査をしたのが2月終わりですから、清掃から約半年経過した状態ですって。
配管内面はミルク状に乳化した油脂が管全体に真っ白こびりついている状態。
管理会社曰く、半年経ってるんで、当たり前のこととか。
2年に1回程度しか洗浄をしない建物は一体どんな状態になるのでしょうか?

しかも、管理会社が作成した長期修繕計画(去年、見直し済み)には、排水管関連の
項目がない
^^;
そんなところへ持ってきて、連結送水管の地中埋設部分から漏水
調査補修費で挙がってきた金額は500万とか・・・しかも、これも長計に計上なし

大規模修繕工事の予算、どないして捻出すんの?

もう、ため息しかでませんわぁ・・・・ふぅ 

と言いたいところですが、これも仕事ですw  

がんばりましょう^^


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