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Author:アーバン・スペース建築事務所
マンションの大規模修繕工事設計監理
建物調査診断、長期修繕計画策定他、
建物と管理の総合コンサルタントです。

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施工会社選考
こんばんわぁ アーバン・スペース建築事務所のKです。

先日も書きましたが、某マンションの施工会社の選定過程のお話。

ウチの選考方法ですが・・・

1.見積参加会社の募集(1次選考)
  参加条件を提示の上、区分所有者推薦の外公募が原則
  提出書類(会社概要、施工実績、経営事項審査通知書等)を確認の上、絞込み
  
  某マンションの場合は12社(うち1社は管理会社を特別枠として参加)応募があり、
  条件を満たしていなかったり、虚偽と思われる記載があった等は失格とし、経営事項
  審査通知書のY評点(財務状況)の上位6社+管理会社の7社に絞込み

2.現場説明会開催
  1次選考結果を各社に通知、併せて1次選考通過会社には現場説明会開催通知を
  送付(現場説明会開催案内の受領を通知するよう指示)

  これは改めて見積参加の意思確認と指示事項が伝わるかどうか確認するために受領
  通知を指示しています。⇒ココから既に審査が始まっているのです。

3.現場説明会~現場確認(見積参加会社)~質疑期間~見積提出
  見積参加会社を一同に集め、見積要領書、仕様書等の説明
  質疑期間を設け、後日一斉に回答を送付

  施工会社の現場確認については、確認に行きたい日時を監理者(当方)及び管理室
  の双方に連絡をするように指示。  

  ここでも指示事項が伝わっているかを確認

  某マンションの場合、先日も書いた通り、現場説明会に1社が連絡なしの遅刻により
  失格。
  また、現場確認期限を今月末(土・日を除く)としているにも係わらず、失格となった1社
  を除く、6社のうち、1社の連絡がありません^^;
  まだ、数日あるのでなんともいえませんが、その1社とは管理会社なんですが、自由に
  マンションに出入りできる立場なので連絡なしで、現場確認をしている可能性も・・・。

  例え、管理会社といえども、見積に関しては1業者に過ぎないわけです。
  この過程で指示を聞き入れてもらえないということであれば、実際に工事をお願いするこ
  とには正直言って不信感というか不安が付きまといます。
  こちらとしても、監理を行ううえで責任がありますから、当然・・・・ですね。
  しかも、数千万の工事で現場も確認しないで、仕様書だけをみて、仮設計画を立てたり
  することは不可能であり、いい加減な工事計画にならざるをえないと思いますが・・・。
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テーマ:今日の出来事 - ジャンル:ライフ

時間厳守
おはようございます アーバン・スペース建築事務所のKです。

昨日はちょっと残念。
せっかく、このブログをごらん戴いた管理組合の修繕委員長様から、
コンサル業務の見積依頼を戴いたのですが・・・・・
残念ながら、応募資格要件の実績が足りなかったようで・・・^^;

管理会社、施工会社にいたことから、そのノウハウはあるつもりなんですが
残念ながら、まだ4年目のかけ出しなもんで、独立してからの実績が・・・
ということこで、申し訳ありませんでした^^;

え~、昨日、このブログからもお知らせをさせて頂いた某物件の見積参加会社
7社に対する現場説明会を開催しました。

ほとんどの会社のご担当者の方は早めに来られて、建物を見ていたようですが
1社だけ、指定の時間になっても現れないし、連絡もない^^;

定刻になったので、現場説明をはじめました。
まず、各社代表者の名刺をいただいて、配布書類の説明から・・・・

結局、その1社は10分前後遅れてきましたが、失格にさせてもらいました。

通常であれば、仕事が欲しいのであれば、やはり早めに来るのが普通だと
思いますが・・・・。

監理する側からすれば、見積参加申込みの段階から会社を観ます。
こちらの指示通り動くかどうか、連絡体制はどうかとか・・・・。

書類受領の連絡をくださいという指示に対して、連絡をなかなかくれない会社
なかには他の書類と紛れてしまい、送付した書類がどこへ行ったかわからない、
挙句の果てに「届いていません」といところも。

工事期間中なにが起こるかわからない、そのときにちゃんと伝わるのかどうか?
会社があっての担当者であり、担当がいないので「わかりません」とか
時間厳守のなかで各社動いているにも係わらず、連絡もなく遅れてくる姿勢。

そういうところは、会社の性格を疑います。

こちらは「落選」させる理由を探します。

特に営業は基本的には「いいこと」しか言いません。
それを信用して発注して、着工してからびっくりということはよくあります。
ヒアリング時のプレゼンでは「○○をサービスします」とか「○◆△をします」と
いいながらいざ、始まってしまえば、知らん顔なんてことも・・・。
いわゆる契約違反?ですよね。

管理組合のみなさん、騙されないように!
こんなはずでは・・・ということがありますよ。

大規模修繕の場合、アフターサービスは重要です。
工事が終わった、きれいになったではなく(もちろん、必要ですが)、クレームは
数年後に出てきます。
そのときにいかに迅速にかつ適切に対応してもらえるのかは重要です。

営業マン、現場代理人は会社の顔、社長の代理人です。



テーマ:マンション管理組合 - ジャンル:ライフ

こんな建築事務所も・・・^^;
こんばんわ アーバン・スペース建築事務所のKです。

前回書いたように今日は大森の某マンションで理事会がありました。

屋上防水工事の設計・監理の件と最上階のお部屋の漏水補修の話だったのですが

実は前回の理事会に、マンションの1階部分にスロープを付けたいということで
理事長が別の設計事務所に相談をするために呼んでいました。
つまり、ウチと同席していたわけです。

まぁ、建築事務所ということで、現状の屋上防水についての所見、漏水の原因について
それぞれに求めたわけですが・・・

対抗馬?のS事務所の先生は屋上防水について

建物が劣化するのは、ひび割れ等のコンクリート劣化ではなく、冬の寒い時期に
コンリートにしみこんだ水分が凍って膨張することで、コンクリート破壊するため、
冬場は要注意というコメント。

最上階の漏水については結露という見解でしたが・・・・。

また、屋上防水については、もともとアスファルト防水シンダーコンクリート押えの上、
改修工事でウレタン塗膜防水(なぜか密着工法)が施され、すでに15年経過している
状態にも係わらず、半永久的に工事は不要との見解をウチが退出してから言ったそう
です。

目視の状態では、トップコートだけではなく防水材自体も磨耗、消失しており、シンダーコン
が露出しているところも見られるほど劣化している状態です。
まぁ、確かにコンクリート押えの場合、耐久性に優れているにしても、押えコンの状態、ドレイン
の状態等を判断し防水の必要性を検討しますが、「半永久的にメンテナンスは不要」の見解は
いかがなもんでしょうか?

ちなみに築30年経過し、15年ほどまえに大規模修繕工事を実施し、現在、最上階で
屋上ドレインからと思われる漏水が起きているマンションです。

S先生も長期修繕計画作成や大規模修繕のコンサルをやられているということでしたが
あまりにも勉強不足ではないですか?
正直言って ???という印象です。

テーマ:マンション管理組合 - ジャンル:ライフ

マンション管理会社
こんばんわぁ アーバン・スペース建築事務所のKです。

今週はすっかり春本番ですね。

今週末には都内は桜が開花とか・・・世間は金~日の3連休ですね。

実はウチも3連休の予定でしたが・・・20日の夜に大森で理事会。

仕事はうれしいけど、2月始めから休みらしい休みがなかったので

ちょっとだけ、がっかりです。


ところで、管理会社の役割ってなんだろう?

ウチも管理会社から管理組合を紹介されたり、あるいは長期修繕計画表の
作成をお手伝いしたりすることがよくあります。

その中で「大規模修繕工事(主に建築関係)」の実施は国交省等の指針に
もあるように大体10年から15年前後が一般的です。

基本的には「予防保全」ということからすれば、早めに備えることは悪いこと
ではないと思いますが・・・緊急性からすると建築の場合、あきらかに設備
関係よりは劣る、居室内への漏水等があれば別ですが。

だれが言いだしっぺなのかあるいは寝た子を起したのか判りませんが、
(大抵の場合は管理会社が長計を理由にして起すのですが・・・)
「そろそろ大規模修繕の検討をしましょう」とか「コンサルを依頼したほうが」
という話から始まるのだろうと思います。

で、いざコンサルとして携わってみると・・・予算がない。
コンサルさんも仕方ないのでできる範囲内でと数年後にまた工事が必要に
なると知っていながら、引くに引けず、工事実施に向かわせる。
挙句の果てに、さらに修繕積立金が足りない状況が・・・。

管理会社は管理組合に資金状況は当然、把握しているはずだし、長期修繕
計画の策定は管理会社の基幹業務のひとつ。

であれば、事前に話ができないものなのでしょうか?

また、築25年経過したある管理組合の長期修繕計画を見せてもらうと、
給水管関係の工事は計上されているものの、排水管関係の工事は計上され
ていない^^;というお粗末さ。
しかも8年から10年程度前に給水管の電気防食装置をつけたにも係わらず、
取り付け方がめちゃくちゃで、なんの効果も無い状態で閉塞率は50%~60%
という状態。
この秋にいよいよ大規模修繕だというのに、コンサルとして携わってみたら、
予算はないは、設備はこんな状態だは、資金計画についてもまったくの無関心、
長期修繕計画表は一昨年に見直しをして、昨年から大規模修繕実施に向けて
管理会社が提案をおこなったとのこと。

計画通りやらないより、やったほうがいいとは思いますが・・・・
なにがなんでもこの時期にというものでもないでは?

また、ある管理組合では、管理会社が長期修繕計画(案)として、グレードアップ
工事を見込んで作成したら、望んでもいない工事を計上してきたとご立腹。

やりたくなけりゃ自分たちで判断してやめればいいのに・・・
計上しなきゃしないで文句をつける・・・・

どっちもどっちですかね^^;

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あめ・・・・
こんにちわぁ アーバン・スペース建築事務所のKです

いやぁ、参りましたね ここんとこの悪天候^^;

1月26日から着工した11階建60戸 1階は店舗のマンションですが・・・
着工から1週間で共通仮設の設置を終え、2月2日より足場仮設

敷地が無い上に、自転車が90台、そのうち30台は駐輪機に収まるものの
残りの60台近くはすべて東面エントランス周辺等への放置自転車。

バルコニー側(西面)は建物奥(北面)のタワーパーキングへの進入路。
南面は1階の店舗正面、しかも前面道路は国道で、交差点手前という立地。

そんな敷地に余裕のないとこでの足場仮設が当初見込みより約1週間遅れ
仮設着手から3週間経過し、2月も残すとこ、1週間。

足場が完了したかと思えば・・・・雨^^;

管理組合からの要請は西面(バルコニー側)についてはG.W前までに足場
の解体を完了すること。

西面についていえば、現在、下地補修、タイル洗浄等が完了し、ようやく、
最上階より天井や手摺壁の塗装に着手。

そんなところへ持ってきてトラブル発生!

PC板部分のタイルが高圧水洗浄で白化

よく観ると、タイルの表面の凸凹の凸の部分に削られた様なキズが・・・。

現場RC(鉄筋コンクリート:現場タイルを張った部分)部分については、
なんの異常もなく、PC壁のみ白化。

元施工のゼネコン、PC工場に対して、瑕疵では?ということで調査を依頼

推定原因としては、PC板の打ち込みの際、セメントノロがタイル表面にまわり、
それを清掃する際に、研磨したものか、搬入時についたこすり傷では・・・・
という結論に。

さて、どうやって直そうか?

検討した結果、浸透形吸水防止剤を手摺壁全面に塗布することで、
とりあえず、目立たない状態に・・・。

費用は元施工のゼネコン負担で一件落着・・・・

さて、雨ですでに工期一杯の状態

どこにその作業工程を入れ込むか・・・・

現場ともども頭が痛い^^:




前回、書いた見積参加会社の募集の件ですが・・・・

3月10日に締め切りました。

12社も応募がありました。



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