アーバン・スペース建築事務所 News & えとせとら
カレンダー

11 | 2008/12 | 01
- 1 2 3 4 5 6
7 8 9 10 11 12 13
14 15 16 17 18 19 20
21 22 23 24 25 26 27
28 29 30 31 - - -

最新記事

最新コメント

最新トラックバック

月別アーカイブ

カテゴリ

プロフィール

アーバン・スペース建築事務所

Author:アーバン・スペース建築事務所
マンションの大規模修繕工事設計監理
建物調査診断、長期修繕計画策定他、
建物と管理の総合コンサルタントです。

検索フォーム

RSSリンクの表示

リンク

このブログをリンクに追加する

ブロとも申請フォーム

この人とブロともになる

QRコード

QRコード

スポンサーサイト
上記の広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。
新しい記事を書く事で広告が消せます。

大規模修繕工事 実例1 第4回
今回は廊下・階段編です。

前回書いた通り、躯体部分はしっかりしています。
部屋側の壁はタイル浮きもあまりなく、鉄部・シール以外は
ほとんど問題はありませんでした。
手摺壁も天端の細かいクラック(ひびわれ)と、一部長い
クラックが出ている程度でした。

  AD旭台廊下2  廊下\AD旭台廊下3

階段も同様です。
単純にクラック補修、目地作成、塗替えだけで機能回復は
可能です。

が、大規模修繕工事には『やってよかった!』と
区分所有者全員が感じられる『効果』も重要です。
そこでポイントとなるのが、見た目にわかるグレードアップ感
となります。

こちらのマンションは廊下・階段ともモルタル防水となって
いましたので、長尺シート仕様としました。

 AD旭台廊下1  ⇒  AD旭台廊下5

 AD旭台階段1  ⇒  AD旭台階段3

どこのマンションでも同様ですが、大規模修繕工事に
かかる費用は少ない方がいい、ただし、区分所有者全員に
アピールするものがほしいと、理事会・修繕委員会の方は
おっしゃいます。
足場・シートがかかっている期間が長いため、外壁の変化
には気付いていただけないような方にも、最もアピールする
のがこの長尺シートです。
この工程が終了した段階で初めて『見違えましたね』との
ご感想をいただくこともあります。
理事の方はこのことも頭の片隅に入れておいてください。

また、このマンションは低層のため、エレベーターがなく、
日常的に階段が使用されています。
調査診断時に行ったアンケートでは、階段近くの方から
足音が気になるとのご意見をいただいていましたので、
その問題も解決されました。

尚、新築時にはバルコニー・廊下・階段をモルタル防水
仕様としているマンションが多いのですが、
モルタル防水の防水機能自体は2~3年しかもたないと
いうことを書き添えておきます。






スポンサーサイト

テーマ:マンション管理組合 - ジャンル:ライフ

大規模修繕工事 実例1 第3回
今回は外壁編です。

このマンションは
 外壁:タイル
 廊下壁:タイル
 手摺壁外側:タイル
 手摺壁内側:吹付タイル
となっている、ごく一般的な仕様です。
タイルは4-5二丁掛けと呼ばれる、約50×100㍉のタイプ。
手摺壁はバルコニー・廊下・階段とも同仕様です。
色だけはちょっと変わっていて、こんな感じでした。

         
AD旭台全景3  施工前

大規模修繕工事をいつ頃行うか、あるいは実施を決めてから
設計準備として、建物調査診断を行います。
その際にはほとんどの場合、足場をかけず(費用がかかるため)
手の届く範囲から、全体の傷み方を推察することになります。

こちらのマンションでは弊社を設計コンサルにご指名いただいた
後に、前述のような目視・打検・サンプリングによる調査診断を
行いました。
躯体劣化を表す現象はかなり少なく、塗装面の退色、鉄部の劣化、
一部漏水、シールの劣化は気になりましたが、
タイルの浮き等も少なく、経年の割りにかなり良好な状態でした。

先にUPした屋上に予算を回すため、外壁を少しでも安くできないか
と、理事様からはタイル面の洗浄を高圧水洗だけにできないかと
のリクエストもありました。

結果として、躯体・タイルの状態が良かったため、下地補修費が
少なく済み、その分でタイル面の洗剤による洗浄を実施。
くすみが払拭され、ご満足いただくことになりました。

        
AD旭台全景6  施工後




 

テーマ:マンション管理組合 - ジャンル:ライフ

大規模修繕工事 実例1 第2回

屋上防水編です。

屋上防水には様々な工法がとられています。
・アスファルト露出防水
・アスファルト防水押えコンクリート
・シート防水
等々。
また平らな面積の割合も物件ごとに違います。
環境によって傷み方も変わってきます。
それらを考慮し、修繕方法を検討します。
防水工事にかかる費用は大規模修繕工事全体の中でも
割合が高いこともあり、予算との照合も重要です。
ただし、初期費用が安くてもランニングコスト(例えばトップコート)
がかかりすぎては先々不安です。
安く発注して漏水を招くなどもってのほかです。

このマンションの理事様と初めて出会った時に、上のような
話をし、いろいろな修繕方法があることを説明しました。
(弊社社長は材料・工法マニアです!)
理事の方も第2・3回大規模修繕や給排水工事に費用が
かかることをご存知であり、先々に資金を残す方法
最優先したいお考えでした。
結果、最初に少々費用がかかっても、30年の長期スパンで
安くなる方法を望まれ、話の中に出たFRPパネル外断熱工法
たいへん気になるようでした。

この工法は既存仕様を選ばずに使えますが、こちらの
マンションはアスファルト防水押えコンクリート工法であり、
しかもほとんど平面であったため、最適であることも
後日判明しました。

         AD旭台屋上1  施工前

また、最上階の方が結露に悩んでいることも判りました。
(こちらの理事長は区分所有者お一人お一人の利益を
とても考えておられます)
何度かの打合せの後、この工法に決定。
仕様説明会兼総会でも承認されました。

大規模修繕工事中の現場見学会の様子は別トピに
なります。

難しいのは立上りや排水口廻りですが、施工業者の方も
たいへん丁寧に仕事してくれました。
こちらが完成写真です。

AD旭台屋上2  AD旭台屋上5
AD旭台屋上3  AD旭台屋上4

この冬から暖房費の違いに最上階の居住者の方々が気付いて
くださるのを楽しみにしています。


もう1ヶ所、エントランス上部にも屋根がありますが、こちらは
階下が居室ではないので外断熱は不要です。
ウレタン塗膜防水としました。

AD旭台エントランス屋根1    AD旭台エントランス屋根2

このように、目的に応じて修繕仕様を分けることになります。

バルコニーもウレタン防水としています。

AD旭台バル1     AD旭台バル3









テーマ:マンション管理組合 - ジャンル:ライフ

大規模修繕工事 実例1 第1回

弊社設計監理の2008年の秋工事が終了し、
無事に引渡しとなりました。

ビフォー・アフター写真です。
今日はまず外観です。

AD旭台全景1 施工前

               旭台全景4 施工後

1トーン明るくなっているのが写真でも判ります。
防風防雨スクリーンを設置しました。


AD旭台全景3 施工前

             AD旭台全景6 施工後

屋外階段侵入防止柵を延長。
駐輪場も増設(延長)しています。
(詳細はまた後日)

竣工後14年経過のマンションです。
躯体自体はしっかりとしていましたが、やはり経年劣化と
汚損は避けられません。
第1回大規模修繕工事でしたが、こちらのマンションでは
単なる補修保全に留まらず、安全対策や劣化防止対策及び
今後の修繕費の削減に繋がる工事を望まれました。

<メニュー>
外壁 : 洗浄、下地補修、塗装(塗装面のみ)
屋上 : 防水(外断熱に)
鉄部 : 塗装
バルコニー : 防水
廊下 : 長尺シート
階段 : 長尺シート
外構 : 侵入防止柵延長
      防風・防雨スクリーン設置
      集合郵便受交換、後付庇交換(雨が吹込むため)
      駐輪場増設
      避難通路扉交換

今後30年間の長期修繕計画(案)も提出させていただきました。
次回から、より具体的な写真もUPいたします。










テーマ:マンション管理組合 - ジャンル:ライフ



上記広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。新しい記事を書くことで広告を消せます。