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Author:アーバン・スペース建築事務所
マンションの大規模修繕工事設計監理
建物調査診断、長期修繕計画策定他、
建物と管理の総合コンサルタントです。

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大規模修繕工事に建物診断は必要か?
アーバン・スペース建築事務所です。

最近、建物診断について必要ですかという質問がありました。

まぁ、それだけではなんとも答えようがないのですが・・・
目的と診断の内容にもよります。

1つのケースは、大規模修繕工事の実施を前提としている場合。

長期修繕計画をもとに、予防保全的な考えで大規模修繕を計画ということであれば、
歩行範囲内の目視、打診(専用のハンマーで壁等を叩き、モルタルやタイルの剥がれを
調べること)、触診程度の内容で、現在、発生している劣化現象の大まかな把握と、アン
ケート等による不具合個所の聞き取り調査程度で十分だと思います。

なぜなら、足場を仮設し、外壁面全体を調査するわけではないので、補修数量の特定は
との時点では不可能であり、工事を実施する際に足場を仮設し、その時点で躯体を調査
し、補修個所を特定すれば足りるということ。
つまり、施工会社との契約時に躯体(下地)補修は推定値(例えば、ひび割れが1㎡当り
どのくらい見込まれるか)で示し、実数精算にすれば問題はないということです。
大規模修繕工事の優先順位を決める場合、基本的には「足場の要否」になります。
多少状態がよくても、足場がないとできないところは、直しておく必要があるわけです。
もちろん、経年に応じて必要な試験もありますが、大げさになにやら難しそうな名前の機
械を使った高額な試験をする必要はないと思います。
まして、劣化個所を図面を作成しても、不完全なものに過ぎず、意味のないことと思いま
せんか?
何れにしても大規模修繕の際には直すわけですから・・・・。

もうひとつのケースは・・・・・

①築年数(あるいは前回の修繕)がかなり経ってい る場合
②あとどのくらい修繕しなくても大丈夫なのかを検討したい場合
③漏水等の事故が頻繁に起きている場合
④構造上に重大な問題があると推測される場合

以上のような場合においては、詳細な調査を行い図面に記録しておく(例えば、定点測
定的な意味合い)ことの意味はあると思いますが、どちらかというと、マンションというより
オフィスビルや商業ビルのケースが当てはまると思います。

マンションの場合、長期修繕計画の考え方が浸透してきていますから、修繕サイクルに
あわせて工事を検討されるケースがほとんどですから、最初のケースで十分対応できる
と思います。
劣化現象のほとんどは予想可能な劣化現象ですから、当然、補修方法についてもいくつ
かの工法の中から選定が可能であることからも、必要以上の診断は不要だと思います。
しないよりはしたほうが・・・ということもありますが・・・。


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テーマ:マンション管理組合 - ジャンル:ライフ

現場見学会
先日UPした『屋上防水FRPパネル外断熱工法』の見学会
10月16日(木)午後行われました。

説明中全景  ← メーカー担当者による説明

写真だけ見ると作業着の方(専門家)ばかりのようですが、
一般の管理組合の方や管理会社の方も。


全景  ← 全景

まだ途中段階ですが、このようにFRPパネルを全面に敷き詰めます。
パネルはアンカーで固定。


パネル  ← パネルアップと下地

こちらはアスファルト防水コンクリート押え工法ですが、
アスファルト露出防水やシート防水にも対応しています。
下地は選びません。


継目  ← ジョイント部分施工方法

防水処理後、最終的にはトップコート仕上となります。


この工法の特徴は断熱効果の他に、長期的なメンテ費用の
削減が望める点にあります。
こちらのマンション管理組合でも、今後の給排水管更新工事と
第2・3回大規模修繕工事時期に少しでも負担が減るようにと
この工法を採択されました。
初期費用は少しかかりますが、先を考えての計画修繕
とても重要なことです^^


テクノパネル工法の詳細は
こちら




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だれの責任?
こんばんゎ アーバン・スペース建築事務所です。


築25年目の11階建 104戸のマンション

修繕積立金(営繕積立金+特別営繕積立金)が
月額平均6,870円/戸×104戸×12ヶ月  年8,573,760円
それに他会計(管理費)からの繰入が毎年およそ300万円
合計:11,573,760円が1年間の収入

現在の積立金残高は今期末で約7,100万円
現在、来秋に大規模修繕工事を計画中

建物を維持していくための基本的な工事と若干の改良工事を含め、
概算予算は約1億 
※実際は競争入札等で下がる可能性は残されてはいるが・・・。

どう見ても予算が・・・^^;

また、数年以内に排水管工事が控えており、
予算をすべて使い切ることには抵抗がある。

築30年目で排水管工事を実施すると、工事費は推定6,500万円
その5年から7年後に第3回目の大規模修繕工事で約12、500万円
つまり、今後12年間で合計19,000万円程度の費用が見込まれます。

とすると、年間15,830,000円となり、大幅にお金が足りなくなります。

問題は、第1回目の大規模修繕から第2回目(今回)まで何を提案してきたか?
ということです。

今回の大規模修繕から37年目の大規模修繕までの間になにか抜けてませんか?
そう給水管改修とエレベーターの改修です。
給水管工事については磁気処理装置をつけたということで、メーカー見解通りとすると
あと、数十年は問題ないというが・・・。
エレベーターもすでに交換が終わっている状態。

現在の修繕積立金の状態からすると、無計画・管理会社の言いなりで工事を
したとしか思えない状況。

工事をしたこと自体にどうこう言うつもりはないのですが、その後のアフターケア
(例えば、数年後に控えた大規模修繕工事の資金)に問題はなかったのでしょうか?

マンション管理標準委託契約書には・・・
基幹業務として
「本マンション(専有部分を除く、以下同じ)の維持又は修繕に関する企画または
実施の調整」
1.乙は甲の大規模修繕の周期、実施予定時期、工事概算費用、収支予想を記載した
 長期修繕計画案を作成し、甲に提出する。当該長期修繕計画案は、○年毎に見直しし、
 甲に提出するものとする。
2.乙は甲が本マンションの維持又は修繕(大規模修繕を除く維持または保守点検等。)
 を外注により乙以外の業者に行わせる場合の企画または実施の調整を行う。
とあります。


またマンション管理適正化法には以前にも書いたように

4条1項には
「管理組合は・・・・マンションを適正に管理するよう努めなければならない」

さらに、4条2項に
「マンションの区分所有者等は、マンションの管理に関し、管理組合の一員
としての役割を適切に果たすよう努めなければならない」

「管理組合」「区分所有者」の義務を定めています。


また、長期修繕計画についても標準管理規約においては
長期修繕計画の作成、検討は「理事会の職務」であり「総会の決議事項」とあります。

管理組合(理事会)や総会を運営するのは「管理会社」ではありません。
区分所有者である皆さん、一人ひとりなんです。

とはいえ、管理組合の役員さんはほとんどが素人である以上、
管理会社からの提案・アドバイスに従うしかないのが現状です。

とすれば、やはり管理会社の責任は重大ですよね。

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修繕積立金
こんばんゎ アーバン・スペース建築事務所です。

mixiの「マンション管理組合」のコミュニティで「管理費と修繕積立金の相場」という
書き込みがありました。

この書き込みをされたKさんは・・・
管理費と修繕積立金の相場がいくら位なのかを調べ、自分のマンションに役立てたい
という趣旨なのですが・・・・。

そのなかで、「修繕積立金でできる範囲の工事をすれば」ということをかかれていましたが
それで、いいのでしょうか?

私的には「こういう内容の工事が必要なので、このくらいの積立金が必要」というのが
正論ではないかという気がしますが、やはり、お金を出す側からすれば、大変なことだと
思います。

しかし、マンションの資産価値の低下と迫ってくる高齢化を考えると、必要な工事は
なんとしてもやらなければいけない。
個人の戸建住宅であれば、自分の好きなときに、必要に迫られた工事をやればいい
ということになりますが、区分所有建物の場合は、そうは行きません。

所有者みんなで維持管理を考えないと建物が存続できなくなってしまうからです。
そのために「何をしなければいけないのか」を真剣に考える必要があり、住民間の
意識向上が必要になってくるわけです。

例えば、数年前に企業では「成果主義」という言葉が流行りました。
成果をあげるためにはどうすればいいのか?
社員が動くのかということがよく言われました。

「動機づけ」がないものについては、人は動きません。
「こうすればこうなる」「こうしなければ、こんな結果が待っているよ」ということを
盛んに教育しています。

マンションだけではなく、すべてのことに対して「目的意識」がないと目標の達成が
難しいということです。

将来、自分たちの住んでいる建物がどうなっていくのかは自分たちで考えなくては
なりません。

そのことを、区分所有者の義務という言葉で「マンション管理適正化法」でうたって
います。

管理の本質は「管理会社」ではなく、管理組合、つまり、区分所有者ひとりひとり
なんですね。

管理会社やコンサルタントはあくまでも「アドバイザー」に過ぎず、決定をするのは
区分所有者だということです。

管理会社から提出される「長期修繕計画表」。
おそらく、それには末尾に(案)という文字がついていませんか?

その意味もよく考える必要があるということです。
その意味は「標準管理規約(国交省)」をみても、判るように、長期修繕計画の作成、
検討は「理事会の職務」であり「総会の決議事項」なのです。

管理組合(理事会)や総会を運営するのは「管理会社」ではありません。
区分所有者である皆さん、一人ひとりなんです。

「わからない」からで、いいんでしょうか?

と、ちょっと疑問をもってます。

テーマ:マンション管理組合 - ジャンル:ライフ



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