アーバン・スペース建築事務所 News & えとせとら
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アーバン・スペース建築事務所

Author:アーバン・スペース建築事務所
マンションの大規模修繕工事設計監理
建物調査診断、長期修繕計画策定他、
建物と管理の総合コンサルタントです。

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眠れない^^;
こんにちゎ アーバン・スペース建築事務所です。

って、まだ、朝の4時30分なんですが・・・・^^;

なんとなく眠れなくて、3時ごろからウダウダしちゃってます。

今日は、横浜市南区のPマンション(11階建 60戸)で理事会です。
来春着工予定の大規模修繕工事の『見積参加』業者の絞り込みです。

居住者推薦、一般公募を含め、応募は8社ありましたが、
応募条件を満たしていない会社が4社あり、結局、残り4社に見積を
お願いすることできまりそう^^;    って、まだ判りませんが・・・。

で、台風、どうなんだろう

なんとか峠は越えたようですね。

でも、大規模修繕工事の監理とかをやってると、台風情報は気になります。
今回の台風は『風』よりも『雨』台風の傾向が強かったようで、
幸い足場には影響なさそうですね。

Pマンションの理事会がおわったら、工事中の鶴見のAマンション、
行ってみようかななんて思ってますが・・・。

明日は神奈川県海老名市のKマンション(10階建 104戸)で
夜7時から理事会です。

ここは、来年の秋に工事実施予定で現在、設計、業者選定基準づくりを
すすめています。

ちなみに、年明け早々に見積参加業者の募集開始の予定です。

ここは、大規模修繕工事は2回めになりますが、
前回から今までに外壁からの漏水事故を繰り返しているようで、
今年に入ってからも数戸のお宅で漏水があったそうです。

前回は設計事務所等のコンサルは入れずに、組合独自で業者選定を
行い、実施したそうですが、その教訓があっての工事なので、責任重大^^;

工事メニューの抽出ですが、現状回復だけでなく、なんとか改良・グレード
アップもと思ってはいますが、管理組合の予算とのにらめっこ。

対震工事、バリアフリー、防犯対策etc

でも、もう築20年超えのマンション、そろそろ給排水管工事も迫っているし、
それを考えると、やはりお金を使いすぎるわけにも・・・。

でも、すでにエレベーターの改修が済んでるって、早くないですか?って
気もしますが・・・。
経緯を聞いていないので、なんとも・・・・なんですが。

でも、建物を維持・管理していくのは大変ですよね。
近隣には築10年前後のマンションが立ち並んでいますが、当たり前のことですが、
やっぱり、見劣りしてしまうところはあります。

資産価値の低下を抑えるためには、修繕、改良は不可欠なのですが・・・。

そう考えると分譲会社や管理会社の責任は重いですよね。
長期修繕計画の内容、修繕積立金の設定、 工事の提案・・・。

売るときは『修繕積立金』の設定を低くして、みたいなところもありますし、
その数年後に「修繕積立金の改定」 2倍・3倍にしますと言われても、
ローンはあるし、子供の学費や物価の上昇・・・出て行くばかりで入ってこない。

でも、マンションを購入したばかりの人に、将来「○千万の修繕費が必要です」と
言われも・・・10年後に住んでいるかどうかわからないし・・・という人も・・・。

さぁ、どうしましょ?

修繕がちかくなったら・・・

さっさと売って新しいマンションに引っ越しますか?






こんなこと書いていたら 5時45分に・・・・もうすこし、寝ようかな。


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テーマ:今日の出来事 - ジャンル:ライフ

知っていますか? 改正建設業法施行
知っていますか?

改正建築業法がいよいよ平成20年11月28日から施行。 

主な改正点

監理技術者資格者証及び監理技術者講習の受講が必要な工事の発注者について

施行前 : 国、地方公共団体等が発注する工作物に関する建設工事

施行後 : 公共性のある施設若しくは工作物又は多数の者が利用する施設
       若しくは工作物に関する重要な建設工事

        発注者が国、地方公共団体等でない、いわゆる民間工事も含まれ       
        個人住宅を除くほとんどの工事が対象となります。


                 監理技術者


『監理技術者資格者証』とは、国土交通大臣指定資格者証交付機関である、
『財団法人建設業技術者センター』により発行される資格者証であり、
同センターに申請することにより取得できます。

この資格の取得要件はおおむね、以下の通りとなります
  
  ○ 以下の資格所持者
      1級土木施工管理技士  1級建築施工管理技士施工管理技士  1級造園施工管理技士
      1級電気工事施工管理技士  1級管工事施工管理技士  1級建設機械施工技士
      1級建築士  技術士
  
  ○ 実務経験者
      建設業28業種のうち、指定7業種(※3)以外については、実務経験者にも認められています。
      (※3)土木工事業 建築工事業 電気工事業 管工事業 鋼構造物工事業 舗装工事業 
          造園工事業
  
  ○ 大臣認定者


【専任義務】

個人住宅を除いて、請負金額2500万円(建築一式工事の場合は5000万円)以上の場合は、
その現場に配置された監理技術者は専任常駐の義務があり、他の工事との兼任はできない。
主任技術者でよい現場、下請工事であっても同様。

つまり、マンション管理会社が元請で上記金額で大規模修繕工事を請け負う場合は、
その会社から専任の監理技術者を配置する必要があります。
また、下請けに入る会社についても主任技術者を配置する必要があります。

主任技術者

建設業法の規定により、外注総額3000万円未満の元請工事現場、および
下請負に入る建設業者が現場に配置しなければならない技術者
である。
外注総額3000万円以上の元請負の現場には主任技術者ではなく監理技術者
の配置が必要となる。
なお、ここでの3000万円の金額区分は、建築一式工事の場合は4500万となる。


また、発注者(管理組合)と

書面合意の無い、一括下請け(丸投げ)も 禁止 

されています。






                        

テーマ:マンション管理組合 - ジャンル:ライフ

管理組合さんから問い合わせ
最近、管理組合の役員さんから
管理会社から大規模修繕の見積の提示が、あったんだけど
金額が妥当なのかどうなのか、判断できない
」という相談をよく
うけます。

さぁ、どうしましょ^^;

見積書をもらって、査定なり、こちらで金額を入れることは、簡単なんですが・・・。

コンサルが仕様書なり、見積数量調書を作成する場合、
必ず、「建物調査診断」に類することを行います。

なぜなら、実際に自分の目で見て、どこをどのように直す(回復する)のか、
使用する材料や工法、さらに長期的なコスト管理について検討した上で、作成します。
これは、自分が病院に通っていて、ちょっと、別の先生に診てもらいたいというような場合、
その先生は、自分で検査をして治療にかかりますよね。
同じ治療の場合もあれば、違うこともあります。
建物もおなじなんですね。

ですから、まず、管理会社さんの仕様(補修方法、材料選定)が正しいのか?どうかを
見極める必要があります。

もちろん、管理会社は管理組合(区分所有者・居住者)さんに代わって、
建物を管理しているはずですから、場合によっては、
組合さんより建物のことを熟知しているかも知れません。

でも、まだ、いいんじゃないの?とか、逆に、ほかに必要な工事はないのか?とか
その辺の説明もなく
、 「大規模修繕にはこのくらいの金額がかかります」でいいん
ですか?
確かに第1回目の工事(築10年~15年程度)では、現状回復工事がメインになります。
でも、住んでいて『使い勝手』が悪いとか、『自転車置場が足りない』、『バリヤフリー』
『防犯対策』等々組合側にもさまざまな要望があるかもしれません。

大規模修繕工事の際、足場を建てます。
足場が無いと工事ができないあるいは、効率や居住者に負担をかける工事は、最優先
されるべき工事だと思います。

たとえば、バルコニーの防水工事と廊下の防水工事を比べてみると解りやすいですね。
同じような部位、仕様であっても、バルコニーは足場が無ければ玄関から入る必要が
あります
バルコニー防水の延べ日数は約1週間です。すべての住戸で在宅できますか? 
廊下はいつでもできますよね。

躯体(外壁のひび割れやタイル・モルタルの浮き等)の補修方法についても、
いろんな補修方法があります。
単純なひび割れについても、ひび割れ幅だけではなく、どんなひび割れなのか(例えば
表面的なひび割れなのか、幅は小さくてもひび割れのできている場所によっては漏水の
可能性があったり、いろいろです)、によって補修方法は変わります。

ですから、単純に他社の見積をみて、金額が妥当かどうかの判断はできません
当然、建物を診て、現状を把握したうえで、仕様を検討、
さらに居住者の方々の要望事項はないのか?等々を踏まえて検討する必要があります。

皆さんの貴重な修繕積立金を使い、大切な資産をまもるわけですから
慎重にもなりますよね。



テーマ:マンション管理組合 - ジャンル:ライフ

管理会社と管理組合
管理会社に求めるものってなんですか?

1.対応の早さ
2.提案力
3.管理組合・理事会等のサポート

・etc

いろんなことがあると思いますが、

管理組合の運営については、主体はあくまでも「区分所有者」
それをサポートするのが「管理会社」だと思います。

それを裏付けているのが、  「マンション管理適正化法」です。

その4条1項には
「管理組合は・・・・マンションを適正に管理するよう努めなければならない」

さらに、4条2項
「マンションの区分所有者等は、マンションの管理に関し、管理組合の一員
としての役割を適切に果たすよう努めなければならない」


「管理組合」「区分所有者」の義務を定めています。

テーマ:マンション管理組合 - ジャンル:ライフ

某マンションの居住者(区分所有者)さんとの会話で・・・
大規模修繕工事のための調査で、居住者さんの
お宅を数件拝見させて頂いたときの会話。

バルコニー内調査のアンケートで、リビングの天井に
ひび割れがあるので、念のため見て欲しいとのこと。

ちなみに天井はコンクリート打ち放しの上、モルタル補修、
クロス張り(俗に言う「直天(じかてん)」。

このマンションは築22年経過し、
12年前に第1回めの大規模修繕を実施。
1回目の大規模修繕後、数件のお宅で外壁から?漏水。

管理会社はリプレイスを繰り返し、現在3社め。
その居住者さんが言われるには・・・
天井にひび割れを見つけたので、管理会社(1社め)の担当者に
相談したところ、なんと、「天井は専有部分なので、個人でなおしてほしい」とか^^;
「おかしい」といろいろお客さんが調べて、 管理会社にクレームをつけると、
偉いさんが3人ぐらいきて、「申し訳ありません」。

管理員さんも住み込みで、居住者の陰口を言ったり、特定の居住者と
仲良くなったり・・・

これは、「住み込み」の場合、長くいると、自分の立場を忘れ、一居住者感覚
になるというのはよくあります。

当時、理事長をされてた居住者さんは、こんなこともわからない管理会社は
ダメだということで、リプレイスを検討し、2社めに・・・。

マンション管理会社で「共用」「専用」の定義さえわからない会社って
あるんですねぇ。

これにはちょっとびっくりです。

しかも、このマンション105戸の比較的大きな規模であり、
当然、デベ(売主)が、管理会社を選定(決定)しているはずなのに・・・

つぎの管理会社は、当時理事長だったそのお客さんが、周辺マンションから
情報を収集して、推薦した会社だそうです。
会社規模は小さかったらしいですが、対応も早く、管理組合でも評判は上々
だったらしいのですが、平成18年に今の管理会社(3社め)に吸収合併。

今までと同じ対応、それ以上の対応をさせてもらいますが、
挨拶だったとのこと。

よかったのは最初だけ^^;
あとは対応はだんだんと・・・・↓

という話。


慣れとか甘えっていうのは、誰にでもありますが、「初心忘れず」で、
たまには、初めのころの気持ちに帰ってというのは大事かも知れないですね。

これは、私自身にも言えますが・・・・。



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続報です
お待たせいたしました。 

テクノパネル工法(屋上防水FRPパネル外断熱工法)

見学会の日程が決定しました。



日時:平成20年10月16日(木)13:30~15:30

場所:アドヴァンス鶴見旭台

所在地:横浜市鶴見区下末吉5-6

お問い合わせ お申し込みは・・・

アーバン・スペース建築事務所 (横浜市中区翁町2-8-6 第二東里ビル211)

電話 045-663-2641 FAX 045-663-2642

メール info@urban-space.biz

担当 五十嵐

または

サンコーテクノ株式会社(千葉県流山市西深井1028-14)

電話 04-7178-3575 FAX 04-7156-1051

担当 小林 瀧口



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マンション管理組合
こんにちゎ アーバン・スペース建築事務所 です。 

先日、熱海のリゾートマンションの話を「M」が書いていましたが、
簡単にマンション(区分所有建物)といっても、いろいろあります。

1.一般的な「ファミリータイプ」のマンション。
  基本的には永住志向が多いです。

2.単身者向けの「ワンルーム」のマンション。
  これはどちらかというと、いわゆる投資型マンションで、入居者のほとんどが賃借人
  といったケース。

3.熱海の例のような「リゾート型」のマンション。
  これは、通常はほとんどの所有者が別荘的に使用していて、日常的には別のところ
  に居住拠点
をもっているケース。

4.高齢者用のケア付マンション
  たとえば、「○銀ライフケア」が、有名なのかな。

5.区分所有建物ではありませんが、ワンオーナーの「賃貸マンション」

と5つぐらいの分類ができると思います。

さらに、その建物がある地域性や居住者の年齢や所得なんかも、管理組合の
性格を左右する要因になる場合が、多いですね。

でも、建物の劣化という意味では、1~5の何れのケースでも同じように進行
していきます。

では、修繕は?また、その資金(修繕積立金) は?というと
ほとんどの場合が、ぎりぎり若しくは足りない といった状況。

とくに2、3の場合、5の場合は、建物について関心が薄い場合が多いように
思えます。

1のケースにおいても、分譲時の修繕積立金が管理費の10%とか6,000円程度
(旧:住宅金融公庫 現:住宅支援機構が設けた優良中古マンション基準、それを
満たすことで購入時に特別融資枠を設定、築年数ごとに条件設定)の場合が多く、
ほとんど場合、1回目の大規模修繕はなんとかなるが、それ以降は・・・ということが
多いようです。(もちろん、マンションの規模や設備によっても異なりますが。)

で、皆さん、考えてみてください。

皆さんが住んでいる周辺に最近、建てられた新しいマンションがありませんか?
いま、お住まいの建物・設備と比較して、どちらに魅力を感じますか?
多分、新しい方と答えますよね。
その理由は、最新のデザインや設備・・・・これを、経年による「陳腐化」といいます。
つまり資産価値低下のひとつの要因になります。

また、10年後・20年後・・・あなたは何をしていますか?
バリバリの現役で、安定した収入もあり、将来に不安もない生活をおくっていますか?
定年退職後を考えたことがありますか?

建物は30年経っても40年経っても建替えないかぎり、存続します。
当然、古くなれば、修繕費は膨らみます
たとえば、第1回目の大規模修繕(築12年前後)までは、おそらく、建築では、
鉄部塗装と屋根防水の保護塗装程度、設備ではポンプの交換程度。
それ以降は、これにプラスして、給水管更生、さらに排水管、エレベーター、
機械式駐車場・・・・と莫大な費用(工事費)が発生します。

そのとき、あなたの収入は?

今より増えていますか?それとも・・・。 

残念ながら、長期修繕計画には、改良、グレードアップに係わる工事は殆どの
場合、含まれていません。
基本的に長期修繕計画の意味は、「現存する建物・設備を維持するために必要
な費用」を算出し、それをもとに修繕積立金を算出すること」
にあります。

当然、仕様・材料がどんなものになるのか?あるいは、物価は?なんて不確定
なもので、今年の原油高騰のように120円台が一気に180円台になることも・・・。
おそらく、だれも予想していなかったと思います。

大規模修繕のときに「一時金」で払えばいいやっていう方もいるかも知れませんが、
修繕の際の合意は得られますか?
戸建住宅ならそれも、いいでしょう。

でも、マンション(区分所有建物)の場合、建物そのものは、個人の所有ではなく、

所有者全員の大切な財産なのです。 

だから、余裕をもった資金計画、長期を見据えた計画が必要になるし、建物について
意識を深めていかないと、大事な資産を失うことになります。

工事自体も長期的視野にたって施工範囲や仕様を検討する必要があります。

そんなことを考えながら日夜、仕事に取り組んでいます。






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熱海のリゾートマンションから
アーバン・スペース建築事務所のMです。
5日金曜日に熱海のリゾートマンションの建物診断に
行ってきました。

屋上から見た景色です。
海上花火もよく見えるそうです^^

海岸線


東京近郊のリゾートマンションというのは、
当初は別荘として購入、引退後に終の棲家とされる
ケースも多いようです。

ここで問題になるのが修繕積立金。
建物も年をとってしまいます。
初めから適正な修繕費用を積立てていればいいのですが・・・

「修繕費は一括で払えばいい、資産価値は下げたくない」とする
法人や現役の個人所有者と、
「住めればいい」とする常にお住まいの方々。

リゾートマンションでは特に目立つ話ですが、
一般のマンションでも起こりがちなことです。
早くからの修繕積立金の見直しが重要です。







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建物調査診断 その1
アーバン・スペースのMです。
先月後半は海老名と都内、また明後日には熱海まで
建物診断に行きます。
頭の中がごっちゃにならないよう、要注意でがんばっています^^v


さて、大規模修繕工事がらみの建物調査診断の目的ですが・・・
大きく2つに分けられます。

1.あと何年建物がもつか、何年後に大規模修繕工事を
  行うべきかを調査するための診断

2.大規模修繕工事実施を前提とした劣化状況の調査分析


1のケースは、大規模修繕工事の実施予定年度(長期修繕
計画表による)3年~5年ぐらい前に実施し、何年後に実施
するかを判断するか、資金はどのくらい必要なのか工事の概
略を判断し、大規模修繕工事実施計画案を策定するための
資料となります。

2のケースは、既に大規模修繕工事を実施すること、
大まかな時期が決定しているような場合です。
具体的に劣化個所をどのように直すか(仕様の検討)、費用
(コスト)、施工範囲の検討・・・など、より詳細に工事計画を
進めるために行います。

工事の発注形態としてはつぎの方法があります。

  
  ①責任施工(一任)方式
    全てを工事会社または管理会社に一任する方法

  ②設計監理方式
    設計と工事監理を設計事務所に、施工のみを工事
    会社に発注
  
工事の発注形態を①責任施工方式とするのであれば、診断
から設計・施工までを工事を行う施工会社または管理会社に
て行うのが一般的です。

但し、工事会社に建物診断を依頼した場合、「無償でやります」
という話もよく聞きます。
なぜなら、目の前に工事がぶら下がっているわけですから、
サービスでやっても工事が受注できればメリットがあり、自分た
ちのやりたいように施工できるという「利点」があるからです。

管理会社の場合は、仕事が建物の管理であり、「無償」診断や
工事を請け負っても、委託契約上、日常の管理業務を請け負っ
ている以上、解約されない限りは、「逃げられない」という立場が
ありますから、ある意味安心できるといえます。
但し、こちらも「売主」と同一グループ管理会社は、劣化の状況に
よっては、「瑕疵」隠し的な報告書を作成したりといったケースが
たまにあります。

余談ですが、管理会社の担当者(フロントマン)のなかには、工事
を自社で請けて、クレームや自分の仕事が増えるくらいなら、積極
的にやりたくないという人も・・・^^;

いずれの場合も、調査診断 ⇒ 分析 ⇒ 基本設計
という流れとなります。

2のケースで建物診断を設計事務所やコンサルタントに依頼
する場合、診断から設計・工事監理まで同じところに依頼され
ることをお勧めします。

例えば、私たちが病気で病院にかかるとき、診察・検査を受け
ますが、同じ病気で他の病院に転院した場合、同じような診察
・検査をされますよね^^
つまり、人の判断ではなく、自分で判断する必要があり、処置
方法についても違ったりする場合があります。
建物についても同じで、やはり自分で診て、判断して処置をす
るといったことが必要になります。

つまり、診断にかかる費用の全部または一部は重複してしまう
ことになります。

1、2のいずれのケースの場合も、実際の大規模修繕工事での
概算金額まで 出せるところに依頼した方がいいでしょう。
(あくまでも概算であって、基本設計とは違います)

また、診断等の費用の出所は「修繕積立金会計」が一般的です。
したがって、総会での過半数の決議が必要となります。

長期修繕計画表は見積金額ではありません。
今ある建物設備を維持していくのにどのくらいの費用がかかるか
を、一般的な耐用年数等から判断し、年度毎に振り分けた表に
すぎません。つまり、目安です。
したがって、住環境の経年変化にともなう改良・グレードアップ工事
(バリアフリー化等)は含まれていないのが普通です。

建物そのものの劣化診断だけではなく、様々なオプション工事につい
ての検討も大規模修繕工事には必要となります。






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