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Author:アーバン・スペース建築事務所
マンションの大規模修繕工事設計監理
建物調査診断、長期修繕計画策定他、
建物と管理の総合コンサルタントです。

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大規模修繕に取り組む前に・・・
大規模修繕工事のコンサルタントという仕事柄、
いろんな管理組合さんとお付き合いさせていただきます。
「管理組合」って一言で言うけど、いろんな組合があります。
「人」と同じで十人十色、「10組合10色」とでもいうのでしょうか?

建物の築年数が違えば、住んでいる人の年齢層も違う。
また、立っているエリアによっても、住んでいる人の性格は
変わってきます。
建物のグレードによっても・・・。

コンサルタントの役割は管理組合の希望・要望を実現してもらうための
良きパートナーであり、アドバイザーであること。
あまりでしゃばりすぎてもダメだし、ずっと聞き役ではいる意味がありません。
初めての「大規模修繕」と過去に何回か「大規模修繕」を経験している組合。
初めての場合は、まだ、マンション管理に問題意識もなく、
管理会社にお任せ的な管理組合が多く、なんとなく管理会社のいいなりは
イヤだから、コンサルタントを依頼してみようかという組合が多く
よく言えばこちらの思った通りに進めることができる組合。
悪く言えば、やっぱり「任せっきり」
何度か経験している組合は、前回失敗したか、管理会社等に不信感を
抱いている組合。
よく言えば、自主性が強い組合。
これがよいほうへ働けばいいんですが、悪いほうへ向くと、意見を聞かない。
築20年以上の高経年の管理組合に多いタイプ。
中には修繕積立金の残高、つまり、予算さえも教えてもらえない組合も。
建物調査・診断結果をもとにした修繕計画案、改善提案等の住民説明会でも
余計なことは言わないでいいから・・・とか、総会説明もしなくていいから・・・
という管理組合理事会もあります。

何のためにコンサルを導入したんだろうって思うこともあります。

コンサルタントの選択は人同士であれば、男女であれば「お見合い」のようなもの。
もちろん、管理組合さんは、こちらからすれば言わば「お客様」であり、
選ばれる立場になります。
もちろん、経験や知識も重要になりますが、「相性」の良し悪しも重要なポイント。
大規模修繕について考えるとき
自分たちが考える大規模修繕とは?何がしたいのか?
ただ、漠然と長期修繕計画表に載っているから「やる」というのではなく、
自分たちのイメージ、ビジョンを持つこと。
そのためには、自分たちの「棲家」を知ることからスタートする必要があります。
「建物調査・診断」から「工事監理」「1年アフターサービス立会い」まで
一括して委託されるケースが一般的ですが、調査診断の結果、まだ、先送りしても
全然問題がないケースもあったり。
「診断結果」について、理事から見解を聞かれて、
「状態、いいですね。まだ先でも大丈夫ですよ!」というと
「あなたがそれをいっちゃダメだよ」なんて言われるケースも。
はじめから「修繕ありき」なんですね。

まず、「建物調査・診断」を行い、修繕の必要性や時期について検討し、
これで初めて「修繕設計」「業者選定」と進めるはずなんですけど、
切り離していないため、やめるにやめられないなんてことに・・・。

費用対効果を考え、必要な工事を必要な時期に行うことで
修繕サイクルを延ばす。
つまり、将来的な修繕コストを削減することにつながる可能性もあります。
長期修繕計画は、物(材料)の耐用年数を考え、修繕時期の目安として
修繕に必要な費用(積立金)に備えるためのものです。
絶対に計画通りすすめなくちゃダメというものではないということです。

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G.Wも終わって・・・
こんにちは、4月26日からのG.Wも終わって、
いよいよまた、しばらくはいつも通りの生活がスタートしました。

大規模修繕工事は主として
「春」工事 2月・3月に着手して6月・7月に竣工するケース
「秋」工事 8月・9月(小規模であれば10月)に着手して年末に竣工するケース
の2つが代表的なシーズンとして挙げられます。
近年は消費増税などの影響で若干、駆け込み的に実施される組合さんも
多くありましたが、増税もとりあえず2017年まで先延ばしということで、
工事も落ち着くのかなと思っていましたが、そうもいかないようです。

工事実施計画の策定、建物調査・診断から工事範囲・仕様・予算の決定
施工業者の選定、総会承認まではおよそ1年、
総会承認後、契約から着手までの準備期間2~3ヶ月を要します。※下図参照

建物の規模、工事内容によっては
施工業者は現場事務所や足場などの「仮設物の設置届」を所轄の労働基準監督署に
着手の1か月前までに提出する必要があります。
しないと「始末書」を提出することに・・・。

           大規模修繕のSTEP

また、新築時の管理組合設立の時期も年度の切り替え時期でもある
3月・4月がもっとも多く、それから考えると、ちょうど今頃が
秋工事実施に向けての承認を含む管理組合定期総会開催シーズンでもあります。
現在、実施されている工事も足場の組立が終わり、ひび割れなどの
タイルや塗装下地の不具合箇所の補修も済み、そろそろ仕上げ工事になり、
屋上やベランダ等の防水、足場解体時期をにらみ、ピークが訪れるころ。

そんなところへ5月としては4年ぶりとなる台風6号の接近、そのあとには7号など
現場代理人さんは台風の進路とにらめっこ。
場合によっては足場のシートを畳んだり、この時期としては想定外の対応になるかも。
イレギュラーなことが起きるといろいろと大変なんです!(笑)

今週末はウチが担当している某管理組合(茅ヶ崎市)の定期総会。
もちろん、大規模修繕工事実施の承認も議案です。
承認されれば、施工会社さんとの契約の準備、仮設計画の検討など
秋の工事実施に向けて管理組合さん、施工会社さんと調整(準備)にかかります。

また、今週予定されている建物(越谷市)の調査、台風の影響でどうなることやら。

と、いうわけで、気持ちを切り替えてがんばります!

[READ MORE...]
前回の更新から・・・
前回の更新から4か月・・・トップにはスポンサー広告が(-_-;)

悲しいね、更新する内容がないなんて(;_:)

だけどFacebookは毎日皆勤賞でUPしてますよ。

いまじゃFacebook専門

TwitterはFacebookとリンク

MixiはTwitterと・・・日記は

ECO-ECO建物再生推進協会のブログを外部リンクで。

しかし、今年に入って早半年

したことっていえば・・・・

ECO-ECO建物再生推進協会のNPO認証申請と登記、

それに関連した施設等の利用者申請

国税、県税のほか事業開始届などの作成・提出

第1回通常総会・懇親会の準備

設立記念上映会の準備と開催

その他パンフ・封筒類の作成と発注・・・・

それから東京都の「集合住宅向け太陽光発電システム設置プラン公募」に参加

ず~っとECO-ECO建物再生推進協会でした。

肝心のアーバン・スペースは放ったらかし状態・・・結構、やばいっすね、これって。

そろそろ自分の営業しないと・・・とは思いますが・・・

まだまだECO-ECO建物再生推進協会が・・・

7月には東京ビッグサイトでR&R展の共同出展

9月にはセミナー開催

・・・・・

・・・・・

・・・・・

あぁ1年が・・・・


うれしいですね。
管理組合さんとの慰労会。

18戸のマンションで6人の住民さんが出席。

出席していただいたみなさんは、当然一緒に大規模修繕工事に取り組んできた有志の住民さんです。

大規模修繕前は全て管理会社にお任せ、総会に出てくるいつも顔ぶれは同じ。

役員は輪番制で定員3名でフロア順に選任。

でも、総会に出てくる人は限られており、担当のフロアに住民さんが出てこないケースも。

一昨年は担当フロア(2階)の住民さんの出席は「0」

したがって、つぎのフロア(3階)から出席していた1人が理事長に。

大規模修繕が控えているということで、前期の理事(最上階の7階)がお手伝いをすることに。

で、住民さんからお手伝いしてくれる有志を募って集まったのが今日のメンバー。

去年の理事は担当フロア(4階)に当った階からの出席はまたしても「0」

結局、つぎのフロア(5階)の住民さん(3戸)に。

幸いにして全員が有志としてお手伝いで参加していてくれた皆さん。

そもそも、うちがお付合いしだしたきっかけは「某管理会社」の紹介。

その管理会社の社長は病から管理が不能状態に。

「乗りかかった船」で予定外だった給水管工事と管理会社変更までを

追加金額なしでお手伝いすることに。

そして、無事完了引渡し。

そして今日、継続してコンサルタントの話をいただいた。

しかも、次回、十数年先の大規模修繕まで。

実際、どうなるかはわからないけど、お世辞にしてもうれしい。

でも、たのしく一段落できました。

正直言って利益はなし、でも、これが一番の励みになります。

やってよかった(かな)。




テーマ:ひとりごと - ジャンル:ライフ

ありがとうございました。
マンション管理組合の役員さんの任期の多くは、「1年」

また、理事選出方法は輪番制がほとんど。

つまり、自分が望むか否かは別にして選出されるということ。

たまたま、大規模修繕の時期に理事を「やらされた」という人達。

だから、終わってしまうと、文字通り「終わり」

コンサルの立場からすると・・・

せっかく一緒にやって来たんだから・・・コミュニケーションできたでしょ?

1回目の大規模修繕が終わると、

「修繕積立金の残高ないですよ」・・・長期修繕計画を見直ししなくていいんですか?

次の大規模修繕までには、今まで実施していない設備関係の修繕も予想されますよ!

さらに、2回目の大規模修繕のあとは、大きな設備工事が目白押しですよ!

例えば、給・排水、エレベーター、弱電設備・・・

修繕委員会的な組織を作って継続的に検討をしていく必要はないですか?

建物は継続的に存在しますし、皆さんも継続的に居住し、年をとる。

なんて、余計な心配ですか?

とまぁ、こんな組合が多い中、去年の秋、工事のコンサルを担当させていただいた案件、

2件で工事完了の「打ち上げ」「慰労会」に呼んでいただけた。

本当にうれしいことです。

「満足してもらえた」「やってよかった」

ただできることなら、このまま、意識を持ち続けてくれませんか?

みなさんの将来のためにも・・・。

お願いしますね。

というわけで、夕方から「慰労会」に参加させていただきます。

よろしくお願いします。

テーマ:ひとりごと - ジャンル:ライフ



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