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マンションの大規模修繕工事設計監理
建物調査診断、長期修繕計画策定他、
建物と管理の総合コンサルタントです。

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管理会社の選択
前回もちょっとだけ触れましたが、突然「解約通知」のマンション。

7月に突然、現行の管理会社から事前になんの説明もなく、

配達証明で「解約通知」が・・・。

常識的、いきなり説明もなく「配達証明」って、考えられませんよね。

管理組合の通帳、印鑑は管理会社が保管・・・・明らかに法律違反。

担当者を呼び、印鑑・通帳の返還を求め、解約についての説明を求めると・・・。

①社長が倒れ、人的に対応ができない

②この管理組合はトラブルが多く、赤字だ!

しかも、なんの説明もなく、管理会社が銀行と「EB契約」を結んでいることが

銀行の担当者から判明。

5月に社長が重要事項説明を行い、現行通りの内容で契約更新したばかり。

管理解約にあたり、今までの「成り行き上の理由」で弊社がお手伝いすることに・・・・。

帳簿関係等管理会社で保管している全ての物品、書類等の返還を求め、

8月6日の理事会に出席を要請。

提出を求めた書類等については、期間等の関係、倒れた社長が行なっていたことなので

把握できていない等の理由で、8月末日まで時間がほしいということで了承。

でも、担当者が倒れたため、書類関係がどうなっているかなど何もわからない会社って

ありですか?

で、8月25日に進捗状況と理事会開催のため、都合のよい日をいくつがあげてほしいと

問い合わせをしたところ、なんと・・・・

8月28日(土)の18:00過ぎにFAXで31日に理事会を開いてほしいと・・・。


月曜の朝、出社しFAXを見て、理事さん達に連絡し、って常識的にNO!でしょ。

ってなことで、管理会社をリプレイスするため、いくつかの管理会社に声をかけましたが

結局、3社から見積をとることに・・・。

A社はディベ系の大手有名管理会社(高住協加入)、B社は100組合程度の規模ですが、

まぁ「中堅」の管理会社(高住協加入)、C社は地元横浜のいわゆる「中小」管理会社。

金額についてはともかくとして、特徴はそれぞれ。

まず、大手A社は、さすがに法令遵守というかコンプライアンス重視。

情報については敏感に対応しようとしている。

B社も中堅管理会社ということもあり、法令・コンプライアンスについては敏感で

意識的には高い。

C社はもともとビル管理から始めた会社らしく、技術者は多く、表面的にはきめ細かい

対応をしようとしてはいたが、やはり、法令やコンプライアンス、社員学習という面で

A社・B社にかなわない。

純粋にマンション管理という眼で見た場合は、やはり他2社なのか。

この物件は集合住宅とはいえ、通常の建物とはかなり違っている。

1戸、1戸が独立しており、3階建ての戸建住宅が4戸あるような感じ。

したがって、給排水管にしても本管から分岐したところからそれぞれに独立している。

テラス、屋根、その他についても戸建住宅のように独立していることから、事故の際も

建物全体に影響を及ぼすことはなく、基本的にはほとんどが専用使用若しくは専有部分

となっている。

当然、通常イメージするようないわゆる「マンション」とは完全に違っており、所有者の

意識も当然のことながら、戸建感覚が強い。

こんな中で超大手のA社が対応できるのか?という不安がつきまとう。

ヒアリングの内容も事前に建物・設備を確認しているにも係わらず、一般的なマンション

というイメージでプレゼンをするところが多い。

前後するが、マンションの戸数は4戸+管理室、1戸あたりの延床面積は230㎡超。

住民は3戸が個人所有、1戸は法人所有で賃貸。

で、理事会は常に4所有者が出席。言い換えれば、常に「総会」が開催されている状態。

修繕積立金も数年前まで集めていなかったらしく、今回の大規模修繕の一時負担金は

400万円/戸を超える。つまり、超高級億ションで、当然住んでいる人もそれなり。

にもかかわらず、未収金督促の話を一生懸命説明する管理会社も・・・。

どこに決まるかは、組合さんが最終的に判断することだと思いますが、

金額的に一番低いのは、大手A社 つぎにわずかな差ではあるが中堅B社、

必要な消防点検やその他の設備点検、排水管清掃(弊社で排水管調査を行い、データを

みて、状況を把握しているにも係わらず)見た目の金額の安さにこだわり、定額外業務

してきたC社、結局、一番高額になった。


大規模修繕工事の業者選定でも同じだと思いますが、見積に参加を表明された時点で

落とす会社を探す作業になります。

つまり、こちらの指示に従えないところはそれだけで、マイナス点。

郵送・宅配でのみ受け付ける、持参は不可と指示しているにも係わらず、持参してくる

会社も。

資料の作成も、改修工事のそれに比べるとかなりレベルが低い。

顧客が何を望んでいるのか本当に理解できているのだろうか?

と思えることも。

基本的に共用部分の管理にもかかわらず、専有部分のオプション的なサービスの

説明に重点をおく会社。

いろいろです。







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ルーフバルコニー
こんにちは アーバン・スペース建築事務所の『K』です


ルーフ ルーフ2 ルーフ3


写真はあるマンションのルーフバルコニーの手摺の外側を
写したものです。

雑草が生え、土砂が堆積している状況がわかると思いますが・・・。

住民さんが、ルーフバルコニーの手摺外側の清掃はどうするんですか
と管理会社の社員に尋ねたところ、

「ご自分でお願いします」という回答が帰ってきたそうです。

皆さんのマンションではどうされていますか?

前回、前々回と書かせていただいた斜壁の改修(タイル張りからシングル葺きに改修)
の件ですが、困ったことに最悪の選択をしてしましました。

通常はメーカー仕様で「NO」のものは「NO」のはずなんですが・・・

タイルの撤去等メーカーが必要とする仕様で行わずに、タイル上にシングル葺きとする
という結論をだしてしまいました。

もちろん、メーカーからの保証は出ないのですが、施工業者に独自で保証を出すように
依頼したそうです。

私から言わせれば、手抜きの強要を押し付ける管理会社に対して、立場上「NO」と言えない
施工会社、どっちもどっちと言えるかも知れませんが、被害を受けるのは管理組合であること
は間違いないようです。


とはいえ、弊社としても管理会社及び施工会社にアドバイスはしましたが、結局止めることが
できなかったという事実。


となれば、この仕事から手を引かざるをえないという判断しかないのかな。


テーマ:マンション管理組合 - ジャンル:ライフ

とある出来事
こんにちは アーバン・スペース建築事務所の『K』です。

先週の水曜日だったかな。
某管理会社にお勤めの方なんですが、夕方、電話があり・・・・以下のような内容。

「実は自分が住んでいるマンションなんだけど、工事監理だけ頼めないかな?」
「もし、可能ならば修繕委員長に紹介しておくので、電話を入れてみてくれないかな」

で、話を聞くと仕様書は自分たちで作り、見積数量は前回の大規模修繕工事の
数量で、既に提出期限を7月15日として、7社に見積を依頼しているとのこと。

修繕委員長にさら詳細を聞くために翌日電話をしたところ、
なんと「今日、来れないか?」とか「明日では?」という話。

まぁ、何とか調整して行ったものの今度は、9月1日から工事着工したいとのこと。

9月1日って・・・・逆算すると

8月1日:施工会社が仮設物設置届を基準監督署に提出。
      ということは、それ以前に契約締結。

その前に臨時総会開催。
標準管理規約では総会開催通知は2週間前、区分所有法でも1週間前。
ということは・・・・7月25日または26日に総会を開催しようと思えば、
最短で、17日前後には開催通知を配布。

でも、見積は15日が〆切り。

業者の最終決定をする時間は15日夜から16日?

あぁ、絶対無理だ!

管理会社(某Hコミュニティー)が付いていながら、しかもマンション管理士の
住民も検討グループにいながら、なぜ?


あまりにも無茶句茶ですよねぇ。

今朝、修繕委員長から電話があり、「また、来て欲しい」ということですが、
今回は勘弁してほしいかも^^;








テーマ:ひとりごと - ジャンル:ライフ

管理組合と管理会社とコンサルタント・・・
こんばんは アーバン・スペース建築事務所の K です。

大規模修繕工事のコンサルのはなし。
ウチの場合の依頼者は、当然のことながら、管理組合さんです。
でも時に管理会社からの紹介や管理会社の下請で行なう場合もあります。

管理会社からの依頼の場合、
管理組合が管理会社に良くも悪くもお任せというケース。

管理会社に工事監理をするあるいは工事を請ける体制がない場合は・・・
確かに昔?よりはインタネット等が普及し、コンサルを探しやすくなったとは言え、
やっぱり、「誰に(どこに)依頼すればいいのかわからない」からというのも、一つ
の理由のようです。

でも、なんでコンサルに依頼するんでしょうか?
一番多いのは、全部ひっくるめて「素人」だからという理由なんでしょうか?
手抜きをされるのが不安というのも・・・。

でも、コンサルの立場として、やはりなにもかも全てお任せはちょっとねぇ。
当然、工事期間中の報告もあるし、追加その他の承認、確認してほしい事項、
住民対応に関する依頼等もある。

最終確認・決定は管理組合さんにしてもらう必要があるんですが・・・。

なかには、連絡先も教えてもらえず、全て管理会社経由でという組合さえも
あります。

そんなマンションの大規模修繕工事の竣工の日程打合せに関する会話・・・

わたし<あの先日確認をお願いした検査の日程の件ですが、どうなりました?
     来月18日に完了検査、手直し事項があるといけないので1週間後に
     引渡しというスケジュールでお願いしたいという件。

M管理会社のI氏<あっ、忘れてた。

わたし<はぁ、近々に確認しておいてください。

      で、電話を切って、その数分後・・・

I氏<いま、確認したよ。 それでOKだって。

わたし<そうですか、わかりました。

I氏<で、なにするの?って理事長が言ってるけど・・・。

わたし<完了検査(確認)と竣工図書の説明を18日、そして1週間後に
     正式に竣工引渡し。

I氏<足場ないよね、なに見るの?

わたし<足場なんか今月末で撤去ですよ。
     総会でも報告したじゃないですか?聞いてなかったんですか?
     今後の予定も書いて配布したじゃないですか?

I氏<聞いてないよ、そんなの。

わたし<はぁ、わかりました^^;

そのあと、しばらくなにもする気が起きませんでした。

先日、竣工引渡しが済んだ横浜のあの物件も、
引渡しの日は理事長ひとりだったっけ。

労いの言葉もないのか・・・・^^;

自分の棲家なのに・・・関心ないのかねぇ^^;

コンサルなんか頼まなきゃいいのに・・・もったいない。



テーマ:ひとりごと - ジャンル:ライフ

管理会社と管理組合
管理会社に求めるものってなんですか?

1.対応の早さ
2.提案力
3.管理組合・理事会等のサポート

・etc

いろんなことがあると思いますが、

管理組合の運営については、主体はあくまでも「区分所有者」
それをサポートするのが「管理会社」だと思います。

それを裏付けているのが、  「マンション管理適正化法」です。

その4条1項には
「管理組合は・・・・マンションを適正に管理するよう努めなければならない」

さらに、4条2項
「マンションの区分所有者等は、マンションの管理に関し、管理組合の一員
としての役割を適切に果たすよう努めなければならない」


「管理組合」「区分所有者」の義務を定めています。

テーマ:マンション管理組合 - ジャンル:ライフ



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