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マンションの大規模修繕工事設計監理
建物調査診断、長期修繕計画策定他、
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マンションに関する国交省調査報告@H20年
アーバン・スペース建築事務所のMです。

ヤフーニュースにもこんな情報が出ていましたが、ご覧になったでしょうか?


    ______________________________________
2009年4月10日(金)17時31分

マンション、長期修繕計画の作成・活用進む 国交省

 国土交通省は4月10日、「平成20年度マンション総合調査」の結果を発表した。マンション管理について、基礎的な資料を得ることを目的とし、約5年に1回、管理状況、居住者の意識等を調査するもので、前回は平成15年度に調査を実施している。

 それによると、「長期修繕計画を作成している管理組合の割合」は89.0%(平成15年度は78.1%)、「計画期間25年以上の長期修繕計画に基づいて修繕積立金の額を設定している割合」は36.6%(同19.7%)と長期修繕計画の作成と活用が進む結果となった。一方、建替えの検討状況については、「全く検討していない」が65.7%となった。

 また、「管理費等の3カ月以上の滞納発生率」は38.5%(同26.7%)に増加した。

[住宅新報 2009年4月10日]
     ______________________________________

この調査結果の詳細はこちらをご覧ください。

      国土交通省 マンションに関する統計・データ等


平成20年度マンション総合調査結果〔データ編〕がいくつかの項目に分かれてUPされています。
2の(3)(4)及び3あたりが、管理組合員、理事さんには関心があるのではないでしょうか。
よそのマンションの管理状況にはご興味があるものと思います。
『総合調査結果からみたマンション居住と管理の現状』だけでも目を通されることをお奨めいたします。

実際にマンションを購入する時には、共用部分の維持管理費がかかることを認識されていない、あるいはほとんど考慮されていない方が多いようです。

弊社でもいくつものマンションの長期修繕計画を作成しておりますが、分譲時に設定された修繕積立金のまま10年以上経過し、大規模修繕工事を検討する段階になって初めて積立金見直しとなるケースも少なくありません。
(もちろん大規模修繕工事に影響します)
一時金なしでその10年分を取り戻すためには、その後長期間に亘ってかなりの増額が必要となります。
特に首都圏では30~50戸規模のマンションが多く、1戸1戸の負担はかなり大きくならざるを得ません。
全て管理会社にお任せという管理組合もあるようですが、修繕積立金はあくまでも皆さんのお金です。
充分に検討し、不足なく且つ無駄のない予算をとって将来に備えてください。



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マンションの寿命
日本のマンションの寿命って考えたことありますか? 

長期修繕計画国土交通省が策定した「標準管理規約指針」では、新築時で
30年サイクル、それ以降は20年サイクルとされており、
概ね5年毎の見直しとなっています。

では、マンションの寿命って何年ぐらいなのか?

躯体だけを考えるならば、あくまでも理論値ですが、

コンクリート設計基準強度は、65年くらい大規模修繕が不要で
供用限界期間が約100年とされているのが24N/mm(ニュートン)以上
いわれています。

1N/mmとは約10kg/1cmのことで、1cmに約10kgの力が加わっても壊れない
強度をいい、数値が大きいほど、耐久年数が長くなります。

従来の一般のマンションは18N程度であり、上記のような
十分な強度は確保されていません。

また、鉄筋を包むコンクリート(かぶり厚さ)は建築基準法で
決められていますが、厚いほど鉄筋は腐食しにくく、かぶり厚3cmで65年
100年住宅は1cm増しのかぶり厚さ4cmと言われています。

鉄筋コンクリートに生じる劣化現象として、中性化・鉄筋腐食・ひび割れ・漏水・
大きなたわみ・凍害・表面 劣化が挙げられます。
特にひび割れ・ひび割れに伴なう漏水・鉄筋腐食ガ多い。
これらの劣化の原因の多くは、以下のようなことがあげられます。

コンクリートが乾燥時に収縮する性質があること。
引張り力に弱いこと。
鉄筋自体は腐食しやすく腐食すると膨張すること(鉄筋爆裂・鉄筋露出)。

また、日本の建築は、内部結露を起しやすい「内断熱」が多いことも、
風土気候に加えた要因であり、実際は早いところでは30年~40年、
遅くとも50年前後で建替えというケースが多いようです。

ただし、これは躯体だけのはなしであり、設備(給排水、電気、空調その他)に
ついては、進歩が著しく、10年前にはなかったオール電化マンション、太陽光発電etc

周りの新築マンションと比べてどうですか?

マンションの資産価値の低下とは、こういった周辺マンションとの外観・設備の
違いによっても変わってきます。

一般的な長期修繕計画の場合、そのようなグレード・アップや、
改良等の工事費が含まれていないことが多く(特にマンション管理会社が
作成したケース)、いざ、修繕となったときに、予算がないことも・・・・。

新築でマンションを購入し、永住を前提とした場合、

築12年、あるいは24年経過したとき、何歳になってますか?
そのつぎ、3回目の大規模修繕のときは・・・なにをされていますか?
そのときの収入は?



建替えですか? 修繕ですか? 






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