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アーバン・スペース建築事務所

Author:アーバン・スペース建築事務所
マンションの大規模修繕工事設計監理
建物調査診断、長期修繕計画策定他、
建物と管理の総合コンサルタントです。

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【大規模修繕工事への取り組み  誰にお願いすればいいの?? 】
【大規模修繕のパートナー選び】 - 主な発注形態とメリット・デメリット -


1.<管理会社に発注>
  主としてマンションの管理を委託している「管理会社」に依頼するケース。
  ※管理委託している管理会社以外が行う場合もあります。

<メリット>
  ① 大手管理会社の場合、長期修繕計画や大規模修繕、日常の設備点検を担当する
     スタッフを備えている。
  ② 区分所有法や管理規約マンション管理規約についての知識も持ち合わせており、
     フロントマンと呼ばれる管理担当者との連携により、マンションの状況を理解している。
  ③ 日常の建物管理をしている管理会社が「元請」となって工事を行うことから、住民(区分
     所有者)にとって身近な存在であり、管理担当者の顔が見えることから、管理状況に
     満足できている状況であれば、安心安心できる。

 <デメリット>
  ① 管理会社の規模によって能力に差がある。
  ② 大手と呼ばれる管理会社は<メリット>に記載した通り、専門の技術スタッフにより
     対応できるが、中小の場合、日常の管理業務のみを受託しているような場合は、技術
     スタッフが不在の場合も多く、協力業者(下請け)に一括下請け(丸投げ※建設業法では
     禁止)になってしまう場合がある。
   ③ 大小にかかわらず、管理会社の場合は専門の工事会社を下請けとしていることから、
      専門の工事会社に直接発注にする場合と比較して会社の経費等が上乗せされるため、
      割高となる場合がある。 ※安心料という捉え方も・・・
      大小の違いは技術スタッフの有無であり、自社で責任をもって工事の管理ができるか
      どうかという点にある。
   ④ 管理業務を委託している会社以外に発注する場合は、単発的に工事会社に発注する
      場合と同じになる。

2. 工事会社に直接発注
 工事会社は大きく「建設会社(ゼネコン)系」「塗装・防水工事などの専門工事会社」
 「塗装材・防水材等のメーカー系」の3つに分けられる。
 ① 「建設会社(ゼネコン)系」
   新築工事の減少等により、修繕(改修)市場に参入したケースが多く、
   グループ会社(子会社)としてリフォーム部門を独立させた会社もある。

<デメリット>
   新築工事とマンションの工事の違いは「仮囲いで囲まれ、工事関係者だけで行う
   (新築工事)」か「住民や来訪者が生活している中で日常を極力守りながら行う
   (修繕工事)」かということにあり、いかに修繕工事の実績があるかがポイントとなる。
   自社が元施工の場合やワンオーナーの賃貸物件等の実績はあるが、管理組合(分譲
   マンション)物件の大規模修繕の実績が少ない会社も多い。
   建築工事についての総合的な知識は豊富であるが、大規模修繕工事の場合、タイル、
   塗装、防水といった仕上げ工事の補修(修繕)といった内容が主となることから、長期
   修繕計画を念頭においた仕様・材料や工法についての知識が乏しい場合がある。
   修繕費用(コスト)についても⑴管理会社と同様に下請けへの発注形態(1次下請け、
   2次下請け、3次下請けといった構造)や会社規模による経費負担などから割高に
   なりがちであること。
   工事の規模によっては、自社の社員ではなく1次下請け業者に現場代理人(現場監督)
   を選任させるケースもある。(※現場代理人常駐管理の場合。自社からは巡回管理)
 ② 「塗装・防水工事などの専門工事会社」
   以前は「塗装」「防水」など会社によって得意・不得意があり、工事内容によっては
   差がみられた時期もあったが、最近は建物自体も塗装部分の割合が減り、タイル張り
   仕上げが多く、あまり差はみられなくなった半面、鉄筋コンクリート構造の場合、コンク
   リート内の鉄筋の腐食やコンクリートの中性化(当初は強アルカリ性、経年により中性
   化が進み鉄筋が錆びやすくなる)の進行を抑制することを重視される傾向があり、
   「下地補修(ひび割れや浮き等の補修)」や屋根、ルーフバルコニー・ベランダ(バルコニ
   ー)の「防水」工事ついては重視されている。
   専門業者も「ゼネコン(総合建設業)化」しており、工種ごとに「外注(下請け)」するケー
   スが一般的になっており、「改修ゼネコン」と呼ばれている。

<デメリット>
   大手改修専門業者(資本金5,001万~1億)がら、中小改修業者(資本金1,000万
   ~5,000万程度)まで様々な規模の会社があり、単に見積金額だけではなく、会社
   内容等についても注意する必要があり、判断が難しい。
   また、「建設会社(ゼネコン)」系の会社も同様であるが、下請けに外注するのが一般的
   であり、元請会社の現場代理人の経験・能力についても吟味する必要があり、選定判断
   が難しい。


③ 「塗装材・防水材等のメーカー系」
   一般的に自社が製造、販売する「材料」を使うことを目的としているため、「塗料メーカ
   ー」は塗装系、「防水メーカー」は防水系が得意分野となり、それぞれの取引のある施
   工会社に外注する。
   使用する材料によってはそのメーカーによって技術指導や技能検定などの制度を設け
   「メーカー責任施工」「指定施工店制」を採用しているところもあり、そういった材料を使
   用する場合においては高い安心感が得られる。
<デメリット>
   メーカーが元請となる場合、現場代理人が自社で製造・販売してる塗料・防水材以外の
   知識が必要になることからその他の材料や施工全般についての管理能力が問われる。
   こちらも下請け会社に外注するのが一般的。

3.設計監理方式
   前述の3つのケースにあわせて、コンサルタント(建築士や施工管理技術者等の専門
   家)に建物調査診断、改修設計、施工会社の選定、工事監理、アフターサービス等を
   管理組合の助言者・代理人として全部委託または部分委託するケース。

 ① 建物調査診断~設計
    管理組合と打合せながら、調査診断結果やアンケートを基に修繕範囲や仕様を考え、
    予算と照合し、最終仕様を決める。
    不具合箇所の補修だけではなく、現在、不便を感じていることなどの改良工事の検討
    など管理組合(区分所有者)が満足する工事内容となる。(資産価値の維持・向上

 ② 業者選定
    設計時に用意した書類を元に見積書を作るので、複数社から同じ仕様・数量の見積が
    取れる。(比較検討が容易
    見積業者の絞り方(会社内容や実績、代理人要件等)、取寄せた見積の妥当性
    (適正な価格)、ヒアリング時のアドバイス(工事の理解度、工事期間中の対応等)      
    等を行う。(安い、悪い工事の回避)
    また、工事についての保証条件(期間、内容、アフターサービス等)の設定などの条件を
    設定するため、工事竣工後も安心感が得られる。
    業者決定の最終判断は管理組合となる。

 ③ 工事監理
    工事の準備から竣工まで、週1回程度の現場確認と日々の連絡を行い、工事が仕様通り
    に行われているか(品質管理)、また、工事の進捗状況(工程管理)を確認。是正が必要
    な場合は指示。管理組合の代理として、各種検査を行う。(管理組合が立ち会うことも)
    また管理組合と工事会社の間に入って意見の調整を行う。
    責任施工方式(上記1・2)の場合は仕様・数量の確認を管理組合ではしきれないため、
    完全な信頼関係を要する。
    第三者による工事監理により、手抜き工事を防止することができる。

<デメリット>
    信頼できる設計事務所等をどのように選択するか、新築工事の片手間で改修工事に
    参入してきた「一級建築事務所」など改修工事の経験が少ない設計事務所もあり、
    選択に難しさがある。
    また、設計監理料を要するため、特に小規模マンションでは費用の負担が生じること
    から、委託の方法・作業内容等を考慮する必要がある。(費用対効果)
    設計コンサルはあくまでも管理組合のパートナーなので、独断で進めることはないため、
    責任施工方式と比べ、理事・修繕委員の時間的負担が増える場合もある。

◆建物は新築から「老朽化への道」を歩み、建物のひび割れや漏水などの外観上の劣化だけ
 ではなく、設備などの機能上の劣化(陳腐化)が進んでいきます。
 大規模修繕工事は概ね10年から15年に一度の「大修理」となります。
 足場はその時にしか架設することはまずありません。また、築25年から35年は建築だけでは
 なく、設備の改修工事も発生します。
 工事範囲を決定するにあたり、今だけではなく次の大規模修繕を念頭においた検討が必要に
 なります。
 しっかり、検討して納得のいく工事ができるようにしたいものです。

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おはようございます
おはようございます アーバン・スペース建築事務所のKです。

昨日はたびたび登場している「海老名市某マンション」の通常総会でした。
今回の議題に「大規模修繕工事実施(案)承認の件」があったため、
コンサルタントとして出席しました。

全住戸103戸で出席は理事の皆さん(定数10名)を含めて、
30人程度の出席(出席率30%弱)。
当然、今期の理事さん+次期の理事さん=20名ですから、
如何に関心がないか・・・・。

今回は大規模修繕の件に関連して、数年後に予定される給排水管工事についても
触れていたので、もう少し集まるかなと期待していたのですが・・・・

こちらのマンションの管理組合さんとは去年の7月からお付合いさせていただき、
まもなく1年になります。
当然、理事会には、管理会社さんも同席され、議事進行していますから、ある程度
日常の管理業務にかかわることまで、耳に入ってくることもあり、管理会社の体質や
管理組合の性格なども多少はわかってきます。
もちろん、私も管理会社に10年ほど勤務した経験がありますから、どうしても比較して
しまったり・・・・ということも。

で、総会の議事は進行し、1号議案の事業報告&決算報告、2号議案 大規模修繕
工事の実施、3号議案 事業計画&予算 4号議案 役員選任 5号議案 管理委託
契約更新 と特に問題もなく  終了したのですが・・・・

まず、予算(案)で大規模修繕工事の設計・監理費について、契約が済んでいるにも
かかわらず、前期の予算のまま(こんなにいただいてませんが・・・)

こんなことはどうでもいいんですが・・・・・

たしか、2月か3月に連結送水管の埋設部分に漏水が見つかり、
まだ、補修が済んでいない状態なのです。

つまり、火災が発生した際に連結送水管がつかえないってことです。

工事金額が数百万円と高額であることから、総会の承認を待ってからということと、
管理会社が提出した見積金額が妥当か判断するため、もう1社から見積取得しようと
いうことで、とりあえず、管理会社からでた見積で予算承認し、もう1社の見積を見て
(今月中に提出されるとのこと)、業者を決めようということになっていたんですが・・・

最初の理事会開催はというと来月の第4日曜日だって 実に1ヶ月後ですよ^^; 

火事になったらどうすんのよ? 

で、 管理会社は何にも言わねぇ~のかい? 

それでいいの? 誰が責任とるんだい?


とちょっと、管理会社の指導力に疑問を感じてしまいました。

でもそれって、 善管注意義務違反 ですよね。



テーマ:日々出来事 - ジャンル:ライフ

とりあえず、1件は・・・・解決
アーバン・スペース建築事務所のKです。

近況報告ですw

前回書いた2件の問題物件のうち、とりあえず、タイルの白化については
解決しました。

元施工のM社経由でタイルメーカーにも、新築時の未使用タイル(在庫品)と
白化したタイルを送り見解を求めました。
やはり、PCメーカー、洗浄剤メーカーと同様に、表面にピンホール状の欠損が
認められるという回答であり、高圧水洗浄等でできたものではないとのことでし
た。

全てのタイルを張り替えることは無理に近い要求になることから、
塗装(クリアー:透明塗料)でなんとかできないかということで、タイル表面を
グラインダー削ったサンプルをつくり、試験施工をしてみました。

①N社 ファイングラシーSi ②S社 ファインフレッシュ 
③K社 コンフィックスSM-7P ④KS社 アイバリア

の4種類を試しましたが、③以外は造膜タイプで膜を作ってしまうため、他の
部位と比較し、光沢がでてしまい、意匠的に変わってしまうということで、却下。
③については浸透タイプのため、光沢もそれほど目立たず自然な仕上がりに。

ということで、元施工のM社と協議のうえ、③の仕様により、無償(瑕疵対応)
施工するよう求め、施工することに決定。

よく見れば、判らなくもないのですが、とりあえずなんとか納まりました。

で、本日、管理組合に報告。

無事、足場解体の許可が下りました。

あとは、無事解体を終え(G.W.までにバルコニー側の解体、明けから残り
の3面の解体)、廊下のシート張替え等を残すのみ。
6月初めには完了検査、中旬には、引渡しということで、工事の完了もほぼ
見えてきました。

とりあえず、ホッとした1日でした。   ふぅ^^;


テーマ:日記 - ジャンル:日記

ふぅ・・・^^;
こんにちは アーバン・スペース建築事務所のKです。

現場をやっているといろんな現場があります。
現場環境やお客さん(管理組合)の性格とか、まさに「現場は生き物」というかんじ。

なんかのドラマの台詞でもありましたが、 

「事件は現場で起きている」 

というのがぴったり。

現在、大規模修繕工事中の現場は横浜市南区と東京都荒川区の2つ。

まず、そのうちのひとつは・・・・
以前も書きましたが、躯体は現場施工、手摺壁はPC板で工場施工のタイル張りのマンション。
高圧水洗浄をしたら・・・手摺壁の磁器タイルが真っ白に。
よく見ると凸凹の凸の部分が削れたような状態。
おなじように洗浄を行っていたバルコニーの内壁については、何の変化もなし。

タイル

早速、元施工のゼネコン、PC板メーカー、洗浄剤メーカー等を呼び、原因調査を依頼。

結論は原因不明は不明だが、なにかで削られたものと思われるが、PC工場で発生したものと
思われるが、恐らく経年の汚れ等で目立たなかったものが、洗浄で汚れが落ちて目立つように
なったのでは・・・というのが各社の見解。

こんなん、初めてです。知り合いの同業コンサルに聞いても経験なしとのこと。

もうひとつは、昨年11月に最上階の斜壁付近から、磁器タイルが剥落って築14年目ですが。
応急処置後、急遽大規模修繕工事を実施。
足場が上がって補修個所の調査を行ったところ、斜壁(H:1m程度)部分については
東西南北全滅状態で、斜壁取合いの垂直壁部分のタイルがはらん(膨らんで)いる状態。
浮いていないところを探すのが大変なくらい。

おいおい、補修用のタイル1Lot(約7000枚程度)、全部使っちゃうよぉ状態。
斜壁以外にも目地(スリット)位置の違いによるタイルのひび割れなど広範囲にわたる浮きや
ひび割れが・・・・。

これって、瑕疵ちゃうのん^^; 

このままでは予算がいくらあってもたりませ~ん^^;

って、どちらもこれから元施工のゼネコンと交渉かぁ・・・・・ふぅ^^;

現在、秋の大規模修繕工事に向かって、施工業者選定中の以前、ここでも業者募集中と
書いた海老名某マンション(築24年)。

今後の工事(給排水工事等)計画、資金計画のため、給排水管の内視鏡調査やりました。
ここは10年ほど前に給水管の「電気防食」装置をつけているのですが・・・
調査の結果、大変なことがわかりました^^;

電気防食装置って各戸メーターの「下流(室内)側」につけます。
ところが・・・・・なんと上流側についているために、防食効果は「0(ゼロ)」

内視鏡調査の結果は管閉塞率:50%~60%を超える個所も。
築15年程度でそんなに閉塞するわけがないので、効果がなかったことは明らかで、
閉塞率的には何もしないで25年放置してあるものと変わらない状況。

あぁ、お金捨てちゃったよぉ^^; 1戸10万円にして1000万円かい^^;

しかも、排水管は3系統のうち、1系統が鋳鉄管であとの2系統は塩ビ管なんですが、
内視鏡入れてすぐ、カメラのレンズに脂がついて見えない^^;

居住者の方に聞くと、管理会社が年1回、排水管清掃やってますよ。
前回は去年の7月です。
調査をしたのが2月終わりですから、清掃から約半年経過した状態ですって。
配管内面はミルク状に乳化した油脂が管全体に真っ白こびりついている状態。
管理会社曰く、半年経ってるんで、当たり前のこととか。
2年に1回程度しか洗浄をしない建物は一体どんな状態になるのでしょうか?

しかも、管理会社が作成した長期修繕計画(去年、見直し済み)には、排水管関連の
項目がない
^^;
そんなところへ持ってきて、連結送水管の地中埋設部分から漏水
調査補修費で挙がってきた金額は500万とか・・・しかも、これも長計に計上なし

大規模修繕工事の予算、どないして捻出すんの?

もう、ため息しかでませんわぁ・・・・ふぅ 

と言いたいところですが、これも仕事ですw  

がんばりましょう^^


テーマ:今日の出来事 - ジャンル:ライフ

施工会社選考
こんばんわぁ アーバン・スペース建築事務所のKです。

先日も書きましたが、某マンションの施工会社の選定過程のお話。

ウチの選考方法ですが・・・

1.見積参加会社の募集(1次選考)
  参加条件を提示の上、区分所有者推薦の外公募が原則
  提出書類(会社概要、施工実績、経営事項審査通知書等)を確認の上、絞込み
  
  某マンションの場合は12社(うち1社は管理会社を特別枠として参加)応募があり、
  条件を満たしていなかったり、虚偽と思われる記載があった等は失格とし、経営事項
  審査通知書のY評点(財務状況)の上位6社+管理会社の7社に絞込み

2.現場説明会開催
  1次選考結果を各社に通知、併せて1次選考通過会社には現場説明会開催通知を
  送付(現場説明会開催案内の受領を通知するよう指示)

  これは改めて見積参加の意思確認と指示事項が伝わるかどうか確認するために受領
  通知を指示しています。⇒ココから既に審査が始まっているのです。

3.現場説明会~現場確認(見積参加会社)~質疑期間~見積提出
  見積参加会社を一同に集め、見積要領書、仕様書等の説明
  質疑期間を設け、後日一斉に回答を送付

  施工会社の現場確認については、確認に行きたい日時を監理者(当方)及び管理室
  の双方に連絡をするように指示。  

  ここでも指示事項が伝わっているかを確認

  某マンションの場合、先日も書いた通り、現場説明会に1社が連絡なしの遅刻により
  失格。
  また、現場確認期限を今月末(土・日を除く)としているにも係わらず、失格となった1社
  を除く、6社のうち、1社の連絡がありません^^;
  まだ、数日あるのでなんともいえませんが、その1社とは管理会社なんですが、自由に
  マンションに出入りできる立場なので連絡なしで、現場確認をしている可能性も・・・。

  例え、管理会社といえども、見積に関しては1業者に過ぎないわけです。
  この過程で指示を聞き入れてもらえないということであれば、実際に工事をお願いするこ
  とには正直言って不信感というか不安が付きまといます。
  こちらとしても、監理を行ううえで責任がありますから、当然・・・・ですね。
  しかも、数千万の工事で現場も確認しないで、仕様書だけをみて、仮設計画を立てたり
  することは不可能であり、いい加減な工事計画にならざるをえないと思いますが・・・。

テーマ:今日の出来事 - ジャンル:ライフ



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