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アーバン・スペース建築事務所

Author:アーバン・スペース建築事務所
マンションの大規模修繕工事設計監理
建物調査診断、長期修繕計画策定他、
建物と管理の総合コンサルタントです。

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【大規模修繕工事への取り組み  誰にお願いすればいいの?? 】
【大規模修繕のパートナー選び】 - 主な発注形態とメリット・デメリット -


1.<管理会社に発注>
  主としてマンションの管理を委託している「管理会社」に依頼するケース。
  ※管理委託している管理会社以外が行う場合もあります。

<メリット>
  ① 大手管理会社の場合、長期修繕計画や大規模修繕、日常の設備点検を担当する
     スタッフを備えている。
  ② 区分所有法や管理規約マンション管理規約についての知識も持ち合わせており、
     フロントマンと呼ばれる管理担当者との連携により、マンションの状況を理解している。
  ③ 日常の建物管理をしている管理会社が「元請」となって工事を行うことから、住民(区分
     所有者)にとって身近な存在であり、管理担当者の顔が見えることから、管理状況に
     満足できている状況であれば、安心安心できる。

 <デメリット>
  ① 管理会社の規模によって能力に差がある。
  ② 大手と呼ばれる管理会社は<メリット>に記載した通り、専門の技術スタッフにより
     対応できるが、中小の場合、日常の管理業務のみを受託しているような場合は、技術
     スタッフが不在の場合も多く、協力業者(下請け)に一括下請け(丸投げ※建設業法では
     禁止)になってしまう場合がある。
   ③ 大小にかかわらず、管理会社の場合は専門の工事会社を下請けとしていることから、
      専門の工事会社に直接発注にする場合と比較して会社の経費等が上乗せされるため、
      割高となる場合がある。 ※安心料という捉え方も・・・
      大小の違いは技術スタッフの有無であり、自社で責任をもって工事の管理ができるか
      どうかという点にある。
   ④ 管理業務を委託している会社以外に発注する場合は、単発的に工事会社に発注する
      場合と同じになる。

2. 工事会社に直接発注
 工事会社は大きく「建設会社(ゼネコン)系」「塗装・防水工事などの専門工事会社」
 「塗装材・防水材等のメーカー系」の3つに分けられる。
 ① 「建設会社(ゼネコン)系」
   新築工事の減少等により、修繕(改修)市場に参入したケースが多く、
   グループ会社(子会社)としてリフォーム部門を独立させた会社もある。

<デメリット>
   新築工事とマンションの工事の違いは「仮囲いで囲まれ、工事関係者だけで行う
   (新築工事)」か「住民や来訪者が生活している中で日常を極力守りながら行う
   (修繕工事)」かということにあり、いかに修繕工事の実績があるかがポイントとなる。
   自社が元施工の場合やワンオーナーの賃貸物件等の実績はあるが、管理組合(分譲
   マンション)物件の大規模修繕の実績が少ない会社も多い。
   建築工事についての総合的な知識は豊富であるが、大規模修繕工事の場合、タイル、
   塗装、防水といった仕上げ工事の補修(修繕)といった内容が主となることから、長期
   修繕計画を念頭においた仕様・材料や工法についての知識が乏しい場合がある。
   修繕費用(コスト)についても⑴管理会社と同様に下請けへの発注形態(1次下請け、
   2次下請け、3次下請けといった構造)や会社規模による経費負担などから割高に
   なりがちであること。
   工事の規模によっては、自社の社員ではなく1次下請け業者に現場代理人(現場監督)
   を選任させるケースもある。(※現場代理人常駐管理の場合。自社からは巡回管理)
 ② 「塗装・防水工事などの専門工事会社」
   以前は「塗装」「防水」など会社によって得意・不得意があり、工事内容によっては
   差がみられた時期もあったが、最近は建物自体も塗装部分の割合が減り、タイル張り
   仕上げが多く、あまり差はみられなくなった半面、鉄筋コンクリート構造の場合、コンク
   リート内の鉄筋の腐食やコンクリートの中性化(当初は強アルカリ性、経年により中性
   化が進み鉄筋が錆びやすくなる)の進行を抑制することを重視される傾向があり、
   「下地補修(ひび割れや浮き等の補修)」や屋根、ルーフバルコニー・ベランダ(バルコニ
   ー)の「防水」工事ついては重視されている。
   専門業者も「ゼネコン(総合建設業)化」しており、工種ごとに「外注(下請け)」するケー
   スが一般的になっており、「改修ゼネコン」と呼ばれている。

<デメリット>
   大手改修専門業者(資本金5,001万~1億)がら、中小改修業者(資本金1,000万
   ~5,000万程度)まで様々な規模の会社があり、単に見積金額だけではなく、会社
   内容等についても注意する必要があり、判断が難しい。
   また、「建設会社(ゼネコン)」系の会社も同様であるが、下請けに外注するのが一般的
   であり、元請会社の現場代理人の経験・能力についても吟味する必要があり、選定判断
   が難しい。


③ 「塗装材・防水材等のメーカー系」
   一般的に自社が製造、販売する「材料」を使うことを目的としているため、「塗料メーカ
   ー」は塗装系、「防水メーカー」は防水系が得意分野となり、それぞれの取引のある施
   工会社に外注する。
   使用する材料によってはそのメーカーによって技術指導や技能検定などの制度を設け
   「メーカー責任施工」「指定施工店制」を採用しているところもあり、そういった材料を使
   用する場合においては高い安心感が得られる。
<デメリット>
   メーカーが元請となる場合、現場代理人が自社で製造・販売してる塗料・防水材以外の
   知識が必要になることからその他の材料や施工全般についての管理能力が問われる。
   こちらも下請け会社に外注するのが一般的。

3.設計監理方式
   前述の3つのケースにあわせて、コンサルタント(建築士や施工管理技術者等の専門
   家)に建物調査診断、改修設計、施工会社の選定、工事監理、アフターサービス等を
   管理組合の助言者・代理人として全部委託または部分委託するケース。

 ① 建物調査診断~設計
    管理組合と打合せながら、調査診断結果やアンケートを基に修繕範囲や仕様を考え、
    予算と照合し、最終仕様を決める。
    不具合箇所の補修だけではなく、現在、不便を感じていることなどの改良工事の検討
    など管理組合(区分所有者)が満足する工事内容となる。(資産価値の維持・向上

 ② 業者選定
    設計時に用意した書類を元に見積書を作るので、複数社から同じ仕様・数量の見積が
    取れる。(比較検討が容易
    見積業者の絞り方(会社内容や実績、代理人要件等)、取寄せた見積の妥当性
    (適正な価格)、ヒアリング時のアドバイス(工事の理解度、工事期間中の対応等)      
    等を行う。(安い、悪い工事の回避)
    また、工事についての保証条件(期間、内容、アフターサービス等)の設定などの条件を
    設定するため、工事竣工後も安心感が得られる。
    業者決定の最終判断は管理組合となる。

 ③ 工事監理
    工事の準備から竣工まで、週1回程度の現場確認と日々の連絡を行い、工事が仕様通り
    に行われているか(品質管理)、また、工事の進捗状況(工程管理)を確認。是正が必要
    な場合は指示。管理組合の代理として、各種検査を行う。(管理組合が立ち会うことも)
    また管理組合と工事会社の間に入って意見の調整を行う。
    責任施工方式(上記1・2)の場合は仕様・数量の確認を管理組合ではしきれないため、
    完全な信頼関係を要する。
    第三者による工事監理により、手抜き工事を防止することができる。

<デメリット>
    信頼できる設計事務所等をどのように選択するか、新築工事の片手間で改修工事に
    参入してきた「一級建築事務所」など改修工事の経験が少ない設計事務所もあり、
    選択に難しさがある。
    また、設計監理料を要するため、特に小規模マンションでは費用の負担が生じること
    から、委託の方法・作業内容等を考慮する必要がある。(費用対効果)
    設計コンサルはあくまでも管理組合のパートナーなので、独断で進めることはないため、
    責任施工方式と比べ、理事・修繕委員の時間的負担が増える場合もある。

◆建物は新築から「老朽化への道」を歩み、建物のひび割れや漏水などの外観上の劣化だけ
 ではなく、設備などの機能上の劣化(陳腐化)が進んでいきます。
 大規模修繕工事は概ね10年から15年に一度の「大修理」となります。
 足場はその時にしか架設することはまずありません。また、築25年から35年は建築だけでは
 なく、設備の改修工事も発生します。
 工事範囲を決定するにあたり、今だけではなく次の大規模修繕を念頭においた検討が必要に
 なります。
 しっかり、検討して納得のいく工事ができるようにしたいものです。

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大規模修繕に取り組む前に・・・
大規模修繕工事のコンサルタントという仕事柄、
いろんな管理組合さんとお付き合いさせていただきます。
「管理組合」って一言で言うけど、いろんな組合があります。
「人」と同じで十人十色、「10組合10色」とでもいうのでしょうか?

建物の築年数が違えば、住んでいる人の年齢層も違う。
また、立っているエリアによっても、住んでいる人の性格は
変わってきます。
建物のグレードによっても・・・。

コンサルタントの役割は管理組合の希望・要望を実現してもらうための
良きパートナーであり、アドバイザーであること。
あまりでしゃばりすぎてもダメだし、ずっと聞き役ではいる意味がありません。
初めての「大規模修繕」と過去に何回か「大規模修繕」を経験している組合。
初めての場合は、まだ、マンション管理に問題意識もなく、
管理会社にお任せ的な管理組合が多く、なんとなく管理会社のいいなりは
イヤだから、コンサルタントを依頼してみようかという組合が多く
よく言えばこちらの思った通りに進めることができる組合。
悪く言えば、やっぱり「任せっきり」
何度か経験している組合は、前回失敗したか、管理会社等に不信感を
抱いている組合。
よく言えば、自主性が強い組合。
これがよいほうへ働けばいいんですが、悪いほうへ向くと、意見を聞かない。
築20年以上の高経年の管理組合に多いタイプ。
中には修繕積立金の残高、つまり、予算さえも教えてもらえない組合も。
建物調査・診断結果をもとにした修繕計画案、改善提案等の住民説明会でも
余計なことは言わないでいいから・・・とか、総会説明もしなくていいから・・・
という管理組合理事会もあります。

何のためにコンサルを導入したんだろうって思うこともあります。

コンサルタントの選択は人同士であれば、男女であれば「お見合い」のようなもの。
もちろん、管理組合さんは、こちらからすれば言わば「お客様」であり、
選ばれる立場になります。
もちろん、経験や知識も重要になりますが、「相性」の良し悪しも重要なポイント。
大規模修繕について考えるとき
自分たちが考える大規模修繕とは?何がしたいのか?
ただ、漠然と長期修繕計画表に載っているから「やる」というのではなく、
自分たちのイメージ、ビジョンを持つこと。
そのためには、自分たちの「棲家」を知ることからスタートする必要があります。
「建物調査・診断」から「工事監理」「1年アフターサービス立会い」まで
一括して委託されるケースが一般的ですが、調査診断の結果、まだ、先送りしても
全然問題がないケースもあったり。
「診断結果」について、理事から見解を聞かれて、
「状態、いいですね。まだ先でも大丈夫ですよ!」というと
「あなたがそれをいっちゃダメだよ」なんて言われるケースも。
はじめから「修繕ありき」なんですね。

まず、「建物調査・診断」を行い、修繕の必要性や時期について検討し、
これで初めて「修繕設計」「業者選定」と進めるはずなんですけど、
切り離していないため、やめるにやめられないなんてことに・・・。

費用対効果を考え、必要な工事を必要な時期に行うことで
修繕サイクルを延ばす。
つまり、将来的な修繕コストを削減することにつながる可能性もあります。
長期修繕計画は、物(材料)の耐用年数を考え、修繕時期の目安として
修繕に必要な費用(積立金)に備えるためのものです。
絶対に計画通りすすめなくちゃダメというものではないということです。

G.Wも終わって・・・
こんにちは、4月26日からのG.Wも終わって、
いよいよまた、しばらくはいつも通りの生活がスタートしました。

大規模修繕工事は主として
「春」工事 2月・3月に着手して6月・7月に竣工するケース
「秋」工事 8月・9月(小規模であれば10月)に着手して年末に竣工するケース
の2つが代表的なシーズンとして挙げられます。
近年は消費増税などの影響で若干、駆け込み的に実施される組合さんも
多くありましたが、増税もとりあえず2017年まで先延ばしということで、
工事も落ち着くのかなと思っていましたが、そうもいかないようです。

工事実施計画の策定、建物調査・診断から工事範囲・仕様・予算の決定
施工業者の選定、総会承認まではおよそ1年、
総会承認後、契約から着手までの準備期間2~3ヶ月を要します。※下図参照

建物の規模、工事内容によっては
施工業者は現場事務所や足場などの「仮設物の設置届」を所轄の労働基準監督署に
着手の1か月前までに提出する必要があります。
しないと「始末書」を提出することに・・・。

           大規模修繕のSTEP

また、新築時の管理組合設立の時期も年度の切り替え時期でもある
3月・4月がもっとも多く、それから考えると、ちょうど今頃が
秋工事実施に向けての承認を含む管理組合定期総会開催シーズンでもあります。
現在、実施されている工事も足場の組立が終わり、ひび割れなどの
タイルや塗装下地の不具合箇所の補修も済み、そろそろ仕上げ工事になり、
屋上やベランダ等の防水、足場解体時期をにらみ、ピークが訪れるころ。

そんなところへ5月としては4年ぶりとなる台風6号の接近、そのあとには7号など
現場代理人さんは台風の進路とにらめっこ。
場合によっては足場のシートを畳んだり、この時期としては想定外の対応になるかも。
イレギュラーなことが起きるといろいろと大変なんです!(笑)

今週末はウチが担当している某管理組合(茅ヶ崎市)の定期総会。
もちろん、大規模修繕工事実施の承認も議案です。
承認されれば、施工会社さんとの契約の準備、仮設計画の検討など
秋の工事実施に向けて管理組合さん、施工会社さんと調整(準備)にかかります。

また、今週予定されている建物(越谷市)の調査、台風の影響でどうなることやら。

と、いうわけで、気持ちを切り替えてがんばります!

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「谷根千」散策
こんにちは、5月4日みどりの日です。
今回は昨日UPした「神奈川県庁本庁舎」と前後しますが、
1日に行った「谷根千」をUPします。
FB(Facebook)では既にUP済みなのでかぶる部分もありますが、
ブログということでガマンしてくださいませ。

JR京浜東北・根岸線の根岸駅から西日暮里へ。
日暮里から谷中霊園方面からでもよかったのですが、
前回、谷中霊園に行ったとき、頭痛が始まった(^^;)もあり、
あえて避けました。
で、西日暮里からメトロ千代田線根津駅からスタート。

DSCF0001.jpg

「根津のたい焼き」に行きたかったんだけど、まだ開店前、根津神社へ

DSCF0002_20150504135441fac.jpg  根津神社に向かう途中に見かけた民家

DSCF0003_20150504135443780.jpg 根津神社入口鳥居  DSCF0004_20150504135443d21.jpg 本殿

ちょうど、つつじ祭り開催中でした。

DSCF0006_20150504135446a7a.jpg   DSCF0009.jpg   

もう少し早めに来たほうがきれいだったかも。
   

乙女稲荷

DSCF0007.jpg   DSCF0008.jpg   DSCF0015_20150504140513c42.jpg   DSCF0010_20150504135946cac.jpg

境内は露店が出てました。

DSCF0011_201505041403095a8.jpg   DSCF0012_20150504140311313.jpg   DSCF0014.jpg

本殿です。

DSCF0013_20150504140312b88.jpg

つぎは夏目漱石旧居跡です。

DSCF0017.jpg    DSCF0016_20150504141431faa.jpg

碑の足下には古新聞が・・・なんかせつないですね!

DSCF0018_2015050414143391d.jpg  塀の上には猫が見守ってました。

お茶をと・・・行きたかったBook&Cafe「BOUSINGOT(ブーザンゴ)」

営業時間(夕方~23時)、調べて行かなかった。残念ながら営業時間外(-_-)
「Cafe」ということから、10時頃から営業しているものだとばかり思ってました。
で、少しだけ神社方向に戻り、「やなか珈琲店(谷中3-8-6)」で休憩、珈琲タイムです。
アイスコーヒー 220円、安い!

DSCF0019.jpg  「BOUSINGOT(ブーザンゴ)」


休憩のあとは「文京区立森鴎外記念館」

DSCF0020_201505041435411ee.jpg   DSCF0021_20150504143542bd1.jpg   DSCF0022_20150504143543d31.jpg

記念館の設計は 国立国会図書館関西館を設計された陶器二三雄氏

近くにある「旧安田楠夫邸庭園」に。

DSCF0028_20150504144710a50.jpg   DSCF0030_20150504144713190.jpg   DSCF0029_20150504144712f0a.jpg

ここも休館(公開日:水・土の10:00~16:00 ※入館は15:00まで 修繕修復協力金500円)でした。

すぐ近くに以前は団子坂下にあり、すごくお世話になった親戚のクリニックが移転。
ホントにたまたま通りかかったクリニックで、院長(今は名誉院長)先生の奥さまと目が合い、
ご自宅を訪問させていただくことに。
まだ、診察時間内だったため、先に谷中銀座でお昼を済ませることにしました。

DSCF0023.jpg  団子坂からみえた東京スカイツリー

DSCF0024_201505041459460a8.jpg   DSCF0025_20150504145947386.jpg  よみせ通りと谷中銀座

とりあえず、時間の関係で「谷中銀座」では食べ歩きはあとまわしに!
お昼は事前にチェックしておいた「HAGI CAFE」で「さばサンドにアイスコーヒーのセット(サラダ付)」

DSCF0026_2015050414594895f.jpg   DSCF0027_20150504145950129.jpg

急いで食事を済ませ、再度、千駄木の親戚のお宅へ。
2時間ほどお邪魔させて頂いたあと、再度、谷中銀座へ。

DSCF0032_201505041510415e7.jpg  「須藤公園」 名前の由来はもとは「須藤」という方の所有だったこと。

DSCF0033.jpg  

TV「孤独のグルメ」で主人公「井之頭五郎(松重豊)」も立ち寄った「谷中福丸饅頭」
名物「かりんとう饅頭」は売り切れ。またしても外しました。

DSCF0034_201505041523551b6.jpg  谷中名物「肉のサトー」  お昼時は行列すごかったです。

DSCF0035_2015050415134977d.jpg   夕焼けだんだん

DSCF0036.jpg  やっぱり谷中といえば「ネコ」 猫グッズのお店「ねこあくしょん」

朝倉彫塑館 ※館内には入りませんでした。

DSCF0039.jpg

DSCF0040.jpg   DSCF0041.jpg
  入口にある像2作品


DSCF0043_2015050415455484e.jpg   DSCF0042_20150504154552e2d.jpg   DSCF0044_201505041545557d5.jpg

赤穂浪士ゆかりの寺「観音寺」と築地塀 ※築地塀は台東区のまちかど賞(1992年)受賞

最後の休憩場所を探して・・・

DSCF0046_20150504155129c9b.jpg  DSCF0045_20150504155128292.jpg

「喫茶 谷中ボッサ」と黄色い看板が印象的な「愛玉子(オーギョーチィ)」

「愛玉子」とは・・・
クワ科イチジク属のつる性植物。その果実から作られるゼリーのデザートをオーギョーチ(台湾語)というそうです。※ウィキペディアより。

結局、言問い通り上野桜木交差点角の「カヤバ珈琲」へ

DSCF0051.jpg   DSCF0047.jpg

DSCF0050.jpg   DSCF0048_20150504160224905.jpg  

1階がいっぱいで2階へ。2階はなんと座敷でした。あんみついただきました。

このあと、コミュニティーバス「めぐりん(100円)」に乗り、上野へ

DSCF0052.jpg  アメ横の路地でみた「昭和」

アメ横で食事して帰りました。
神奈川県内最初の国登録有形文化財「神奈川県庁本庁舎」一般公開

5月3日日曜日憲法記念日
神奈川県庁本庁舎の一般公開に行ってきました。

神奈川県庁本庁舎 

通称:キングの塔(横浜三塔:ジャック 横浜開港記念会館・クィーン 横浜税関)
構造:鉄筋コンクリート造5階地下1階 塔屋9階
竣工:1928年(昭和3年)10月31日 11月1日開庁式
総工費:275万円
所在地:横浜市中区日本大通1

DSCF0043.jpg     DSCF0044.jpg 県庁門柱

DSCF0048.jpg     DSCF0002.jpg 

DSCF0003.jpg     

DSCF0010.jpg     DSCF0011.jpg      DSCF0015.jpg 
横浜三塔 左からキング(県庁)・ジャック(開港記念会館)・クィーン(税関)   ※県庁本庁舎屋上から


DSCF0005.jpg  DSCF0006.jpg
横浜開港記念まつり ザ・よこはまパレード(国際仮装行列)  ※県庁本庁舎屋上から

DSCF0004.jpg   大桟橋


DSCF0013.jpg   DSCF0012.jpg   ライト様式のテラコッタ


DSCF0041_2015050322212669f.jpg    DSCF0040_20150503222124d7e.jpg   中央階段球形照明 宝相華のモチーフ

DSCF0017_20150503222122572.jpg    DSCF0019_20150503222123126.jpg    DSCF0016.jpg   ホール・階段 宝相華のモチーフ

DSCF0018.jpg    廊下天井と梁

旧貴賓室(3階 第3応接室)

DSCF0020.jpg   DSCF0021.jpg   DSCF0022.jpg   DSCF0027.jpg

DSCF0024.jpg   DSCF0025.jpg   DSCF0026.jpg


旧議場(3階 大会議室)

DSCF0032.jpg   DSCF0030.jpg   DSCF0029.jpg   DSCF0028.jpg


知事室

DSCF0033 - コピー   DSCF0034 - コピー   DSCF0035 - コピー   DSCF0036 - コピー

DSCF0037 - コピー   DSCF0038.jpg

エレベーター  DSCF0042.jpg  本庁舎と税関(クィーン)DSCF0048_201505032305281e5.jpg


神奈川運上所跡

DSCF0046_20150503230151585.jpg   DSCF0045_20150503230149c3d.jpg























  









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