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| ルーフバルコニー |
こんにちは アーバン・スペース建築事務所の『Ｋ』です   写真はあるマンションのルーフバルコニーの手摺の外側を 写したものです。 雑草が生え、土砂が堆積している状況がわかると思いますが・・・。 住民さんが、ルーフバルコニーの手摺外側の清掃はどうするんですか と管理会社の社員に尋ねたところ、 「ご自分でお願いします」という回答が帰ってきたそうです。 皆さんのマンションではどうされていますか？ 前回、前々回と書かせていただいた斜壁の改修（タイル張りからシングル葺きに改修） の件ですが、困ったことに最悪の選択をしてしましました。 通常はメーカー仕様で「NO」のものは「NO」のはずなんですが・・・ タイルの撤去等メーカーが必要とする仕様で行わずに、タイル上にシングル葺きとする という結論をだしてしまいました。 もちろん、メーカーからの保証は出ないのですが、施工業者に独自で保証を出すように 依頼したそうです。 私から言わせれば、手抜きの強要を押し付ける管理会社に対して、立場上「NO」と言えない 施工会社、どっちもどっちと言えるかも知れませんが、被害を受けるのは管理組合であること は間違いないようです。 とはいえ、弊社としても管理会社及び施工会社にアドバイスはしましたが、結局止めることが できなかったという事実。 となれば、この仕事から手を引かざるをえないという判断しかないのかな。  |
| 前回のつづきですが・・・・ |
| こんばんは アーバン・スペース建築事務所の『Ｋ』です。 今日は午前中は海老名で、三者（管理組合、施工者、監理者） 合同打合せでした。 今週の台風と秋雨前線の影響で、工事が大幅に遅れ、 頭の痛い打合せでした。 その他にも懸案事項が山積みです。 で、前回の斜壁のアスファルトシングル葺きの件の続報ですが・・・ 一応、管理会社の担当者から理事長に「タイルを撤去しないとできません」 という説明はしたようですが、どのように仕様変更するのかは結論が 出ていません。 斜壁のタイルの剥落を懸念してのことであれば、タイルの上から ピンネット工法でタイルを押さえ、意匠性のよい塗装材で仕上げる方法。 または、防水形の塗料で仕上げる（この場合、膨れに注意ですが・・・）方法 が妥当かと思いますが、どうもまだ、シングル葺きにこだわっているようです。 工法もそうなんですが、そんな簡単に方針を変えちゃっていいのでしょうか？ だって、タイル張りからシングル葺きに変更することは通常、総会において ４分の３の合意が必要なはずです。 それをこちら側の提案（設計）ミスにより、一部シングル葺きまたは塗装仕上げ に変更した場合、当初のイメージ（意匠）からまた大幅な変更が生じることにな ります。 工法の変更理由をきちんと総会で説明し、承認をえる必要があるのではないか と思いますが・・・・。 どんなもんでしょうか？  |
| あまり暴露しちゃいけないことなんだけど・・・ |
こんばんは、アーバン・スペース建築事務所の『Ｋ』です。 あまり言っちゃいけないことなんですが・・・あまりにもいい加減な話なので （--； 実は今、東日本の某中堅管理会社のお手伝いで相模原市の とあるマンションの大規模修繕工事の監理をしています。 昨日から着工だったのですが、早速、仕様に問題が・・・・。 最上階の斜壁の部分を現状タイル張りからアスファルトシングル葺きに 変更する仕様なんですが・・・・ 仕様書はタイルを撤去しないで、浮き等を補修の上、シングル葺きにと いうもの。 以前（約６〜７年前まで）は、タイルの補修後、あるいはピンネット工法等 でタイルを抑えこんでシングルを張る仕様はあったのですが、現在は事故が 多いため、メーカーはタイルを撤去してからじゃないと保証は付与していません。 では、仕様変更による工事の追加分は誰が負担するんでしょうか？ ところが、管理会社の担当者は、会社が負担することはありえないし、 管理組合にお金をだして欲しいとか、保証がでませんというのうは いえないとのこと。 施工業者だって当然、被りたくないはずで、ましてメーカーが保証しない 工事をおこなって、施工責任を取れるはずもないので、当然、やりたくない ということになるのは目に見えていますよね。 でも、その担当者、仕様を組む前に何の確認もしていないんですね。 管理組合は管理会社を信頼して設計させていたにもかかわらず、 「知りませんでした。別の仕様に変更させてください」というのは あまりにも無責任な話。 当然、性能やコストを考え仕様を提案しているわけですからね。 仮にこの話を隠してタイルの上から施工する選択をすれば、管理会社が 自らのミスを隠し、施工業者に手抜きを推奨し、そのリスクまで施工業者 に負わすわけです。 私としても知っていながら、それを認めることはできない立場にいますから 当然のことながら、責任問題になるわけです。 善管注意義務違反というのは明らか。 以前も似たようなことがあり、しばらくお付合いしてなかったのですが・・・ あぁ、またか？という気持ちです。 自分で設計してない物件は嫌なんですけどねぇ・・・憂鬱です。 あまりにお粗末ですよね。 |
| こんなことって、ありですか？ |
| こんばんは アーバン・スペース建築事務所の『Ｋ』です。 今年の春に大規模修繕工事を終えた某日暮里のマンション。 ６月に定期総会があり、管理組合理事会が「長期修繕計画表」の改定案の 承認を求めました。 その議案説明後、 修繕費の設定について業者から見積を取ったのか？とか、 なんでこんな工事が必要なのかわからない。 将来の工事費なんてわかるわけがないじゃないか、 総会の議案にする前に何故住民に説明しないのかなどなど 理事会を散々攻め立てていた区分所有者のＡ氏。 理事長が「そんなに言われるのなら、理事会のメンバーになり、一緒に検討しましょう」 と提案し、本人了解のもとで理事に・・・・。 あれから、３ヶ月半が過ぎ・・・・ そのマンションを管理している管理会社の担当者に あれから、長期修繕計画の見直しの件、前に進みましたか？と聞いてみたところ １回も理事会は開かれていないし、当のＡ氏は、売却に出しているとのこと。 理事会開催のサポートをしていない管理会社も「なんだかなぁ」という気がしますが、 賃借人が多いマンションであり、総会への出席者も毎回決まった顔で、役員以外には ２名程度しか出席しないこともあり、役員のなり手がいないという物件。 面倒くさいから理事会も開催しない。 大規模修繕のときは半ば強引に理事会を開催してもらいましたが、終わってしまえば やっぱり面倒なのか何もしない組合に戻ってしまったようです。 そのなかで、大規模修繕工事に関する件の臨時総会、そして今回の定期総会での 長期修繕計画の見直しに関する件についての反対意見を散々述べて、 いざ理事会の役員に選出されると数ヵ月後の売却、転居とは・・・。 でも、理事会も継続して検討をしていないということもありますが、 事情はいろいろあるかもしれません。 仕事の都合で転居せざるを得なくなったのかもしれませんが・・・・ あまりにも、虚しいというかなんだったんだろうなぁという気がこみ上げてくるのは なぜでしょうか？ |
| 詐欺注意報 発令！ |
| 大阪・福岡で相次いで 消火器が破裂 するという事故があった。 また、 消防署から来ました といった 詐欺行為 が流行するかも・・・・・・ 要注意ですね ｗ |